«Барнаулу нужны современные офисы в каждом районе»

Руководитель компании «Мой Дом» Павел Князев рассказал в интервью «Толку» историю создания проекта О2. Он пояснил, почему квадратный метр в этом бизнес-центре стоит так дорого и почему в конечном итоге это не просто офисы, а заявка на новый стандарт деловой жизни в городе.

— О2 выглядит как смелый эксперимент. Как родилась идея «строить из стекла»?

— Наверное, следует начать с предыстории. У меня всегда был профессиональный интерес к архитектуре, градостроительству. Я много ездил по Европе, смотрел на архитектуру разных стран и мечтал построить в Барнауле современный, актуальный и прогрессивный бизнес-центр. В первую очередь для своей компании. Чтобы нам в нем нравилось.

Бизнес-центры, которые я видел за рубежом, а потом и в Москве, отличались прозрачностью. Многие были стеклянными, с большим количеством естественного света. Такой подход зрительно меняет пространство, наполняет его «воздухом». И интерьеры получаются светлыми и просторными: по сути, остается только поставить мебель по вкусу, спланировать рабочие места. У нас в Барнауле подобного никто не делал.

Это разумно – изучать лучшие мировые практики, исследовать опыт других девелоперов, но не чтобы бездумно копировать чьи-то идеи, игнорируя культуру, климат и другие особенности своей страны, своего города – нет. Но вдохновляться и создавать на их основе что-то свое – почему нет?

— И что мешало сделать это раньше?

— Мы размышляли: что мешает сделать нечто подобное в Барнауле? Всего лишь наши ограничения в голове! Или распространенный предрассудок, что «Барнаулу офисы не нужны». Нужны, но современные! Да, есть большой старый фонд офисов, но они не обладают всеми необходимыми сегодняшнему бизнесу характеристиками. Так, мы взяли за основу некоторые архитектурные решения и планировки понравившихся нам зарубежных зданий. Но, разумеется, адаптировали проект под локацию и климатические условия Сибири.

— Почему для такого премиального проекта было выбрано именно это место?

— Территория, которую мы выкупили под О2, нравится мне тем, что она имеет большой потенциал для дальнейшей застройки. Ведь вполне возможно, что ветхие малоэтажки вокруг в ближайшем будущем сменятся современными зданиями. Однозначно, наш бизнес-центр не всегда будет стоять рядом с двухэтажными старыми домами. Это место будет трансформироваться, и это хорошо.

— Многие ваши коллеги твердят: деловая активность смещается в спальные районы. Почему вы решили строить бизнес-центр в центре?

— Очень важно, чтобы бизнес-центры были в каждом районе нашего города. Наша задумка в том, чтобы сделать центр Барнаула местом, где люди живут и трудятся в современном пространстве. Они не тратят время и силы на дорогу в другую часть города, и это снижает внутреннюю маятниковую миграцию – одну из основных причин пробок.

Это общероссийский тренд. Та же столица движется в этом направлении. Правительство Москвы поощряет создание локаций для бизнеса в разных районах города и закрепляет для застройщиков офисной недвижимости льготы на будущие проекты. Мы тоже идем по этому пути: О2 расположился в центре, многофункциональный центр с офисами Искра строится в Индустриальном районе, а бизнес-центр со спорткомплексом Кордон появится на Горе.

— Давайте пройдемся по проекту. За что будущий арендатор или покупатель офиса платит деньги? Что такого уникального в О2?

— Первое – это стеклянные фасады. Их главное очарование — в эффекте растворения, когда стены здания перестают быть такой основательной преградой, а лишь легкой границей между внутренним пространством и внешним миром. В течение дня они отражают небо и городской пейзаж. Получается такая живая, меняющаяся картина. А с наступлением темноты здание преображается до неузнаваемости.

Далее — террасы. Они уже стали визитной карточкой наших проектов. Огромная ценность – иметь возможность выйти на террасу в течение рабочего дня для неформального общения с коллегами, деловых переговоров или отдыха на открытом воздухе. Это значительно улучшает рабочую атмосферу, а также работает на имидж компании.

Важно и то, что мы построили подземный паркинг. Те, кто работает в центре города или приезжает сюда по деловым или частным вопросам, поймут практичность этого решения. Не нужно искать в окрестностях место, чтобы припарковать автомобиль, идти пешком три квартала, опаздывая на встречу. Вы приезжаете в О2, спускаетесь в паркинг, оставляете автомобиль и поднимаетесь на лифте на нужный этаж. Все просто.

Остановлюсь еще на инженерной системе. Если вы работаете в офисе, то понимаете важность хорошей системы кондиционирования. Я как работодатель считаю, что она должна быть максимально эффективной, чтобы люди чувствовали себя комфортно. И, что важно, блоки кондиционирования спрятаны за панелями в поясах фасада и не портят его вид. Говорить можно долго, но лучше один раз увидеть.

— Проект выглядит дорогим. Он окупился? Вышли ли вы в плюс?

— С самого начала мы рассматривали этот проект как имиджевый для компании «Мой Дом». Вопрос рентабельности отошел на второй план. Мы хотели продемонстрировать наш подход к строительству, показать, как мы решаем нестандартные задачи, работаем с архитекторами, инженерами и администрацией города, прислушиваемся к рекомендациям градосовета. Отдельная благодарность коллегам, которые помогли реализовать этот сложный проект. Он действительно стал украшением города.

Благодаря ему мы протестировали множество смелых решений. Увидели, что можно и нужно вдохновлять людей на продукт такого уровня. И теперь мы можем уверенно говорить и о сильном имидже, и о высокой рентабельности наших будущих проектов.

— Сроки сдачи проекта сдвигались. Почему?

— На стройке зачастую случается много непредвиденных обстоятельств... Мы спроектировали те самые стеклянные и сборные фасады, нашли новосибирский завод, который согласился помочь воплотить идею. Мы рассчитывали, что уложимся с производством и монтажом в полгода. А растянулось все на год.

У команды не раз возникала мысль упростить проект. Что-то убрать, заменить, чтобы уложиться в сроки. Наш мозг так устроен – стремится найти более легкий путь. Но я был против. Это отставание в полгода так или иначе уйдет в прошлое, а вот некачественный продукт, – не тот, что мы обещали, – останется навсегда.

Я всегда своим ребятам привожу пример: представьте, что вы заказали премиальный автомобиль, а вам пришел его дешевый аналог. Да, вовремя, но машина не та, согласитесь? Или вы получили желанный авто, но на полгода позже. Да, у вас было недовольство запозданием, но в итоге-то вы получили то, что хотели. Нам важно, чтобы каждый проект был качественным и в результате представлял из себя именно то, что мы изначально пообещали покупателям. Этот принцип я всегда ставлю во главу угла. Даже если это может отразиться на сроках строительства.

— Вы построили действительно необычный бизнес-центр. Еще с какими «сюрпризами» вы столкнулись?

— Например, возникли сложности с регистрацией собственности у наших покупателей, которых на старте проекта не предвиделось. Росреестр перестал регистрировать офисы на физлица.

Как девелоперы проекта, мы в этой ситуации являемся третьей стороной, но свою ответственность все равно чувствуем и всеми силами пытаемся помочь покупателям в разрешении проблемы. Сейчас с юристами компании создаем прецедент в суде, чтобы собственники – физлица – могли зарегистрировать свою недвижимость. Уверен, что все получится. Просто терпения нужно набраться. Но чтобы таких ситуаций более не возникало, в наших следующих коммерческих проектах мы решили работать по 214-ФЗ, через эскроу-счета. Сейчас прорабатываем этот механизм с банками.

— Есть мнение, что тариф на управление и содержание О2 чересчур высокий. Это так?

— Высокий или низкий – это понятие субъективное. Сервис для офиса в несовременном здании с арендной ставкой в 800-1000 рублей за «квадрат» сегодня обходится, примерно, в 100 рублей с квадратного метра. У нас – 220, потому что в здании много современных технических решений, которые нужно обслуживать: мыть фасады, убирать в подземном паркинге, пылесосить покрытие.

Когда я увидел расчеты, сам удивился и сказал команде: «Ищите другой вариант, дешевле, это слишком дорого». Мне показали экономику: работа администраторов на ресепшен, услуги дворника, клининг, расходные материалы на уборку – урезать просто нечего! Потом я поинтересовался у партнеров, сколько платят за управление в столичных офисниках: 550 рублей с «квадрата». Просто у нас этой практики в городе еще не было.

— А если арендаторы захотят сэкономить и найдут свою УК дешевле?

— Если они хотят поддерживать заданный уровень комфорта, все равно дешевле не получится. В противном случае в БЦ упадет стандарт сервиса: фасады не будут мыть с нужной периодичностью, в санузлах наполнять диффузоры, в коридорах чистить покрытия, оперативно ремонтировать инженерные системы и т.д. Очень скоро премиальный офис превратится в рядовое здание, и арендная ставка уже будет не 2000 рублей на «квадрат», а та самая 1000.

У нас нет задачи (и не было никогда) зарабатывать на этом сервисе. Если не обеспечить нормального управления, арендаторы и посетители сами будут недовольны, и капитализация любой нашей недвижимости на вторичном рынке будет падать.

— Кто ваш целевой арендатор? Кто уже купил или арендовал помещения?

— За счет того, что арендная ставка здесь не низкая – ближе к 2000 рублей за «квадрат», у нас формируется сегмент, скорее, обеспеченных организаций с современным взглядом на корпоративную культуру. Им важно, в каком пространстве работать и с какими людьми, они ценят эстетику.

Мы тщательно продумывали логику размещения арендаторов. Первый этаж с отдельными входами предназначен для ритейла, зависящего от потока людей: кофейни, магазины, цветочные салоны. Второй этаж, тоже с легкой доступностью, отдан под сервисы: маникюрные салоны, парикмахерские. То есть сюда приходят целенаправленно, по записи. Это уже не просто магазин, но еще и не офис.

На верхних этажах — открытые террасы и офисы с отделкой, просторные помещения для крупных компаний. Мы сами займем 7-й этаж под штаб-квартиру. Изначально весь 8-й этаж планировали под клуб или ресторан, но в итоге им заинтересовались другие арендаторы.

В О2 уже работают сельхозпроизводитель, лизинговая компания, магазин музыкальной группы «Комната культуры», маркетинговое агентство и другие. Наполнение продолжается. Уверен, если бы была возможность построить второй такой же БЦ рядом, он бы тоже заполнился.

— Но для многих аренда 2000 рублей — это дорого.

— Давайте рассмотрим пример. Мне нужен офис 30 «квадратов», и я снимаю его в подвале за 500 рублей с «квадрата», плачу 15 тысяч в месяц и получаю соответствующее пространство, сервис и т.д.

Другой сценарий: я снимаю офис той же площади в О2 и плачу 60 тысяч рублей в месяц. Да, казалось бы, разница в 45 тысяч, но благодаря этому я нанял профессиональных и талантливых сотрудников, которые приходят на работу с удовольствием и улыбкой. Они эффективно работают в современном, комфортном помещении. А еще в офис приезжают мои партнеры и клиенты, которые делают соответствующие выводы. Если принять это во внимание, окажется, что эта разница в цене ничего и не значит.

— Вы довольны результатом?

— Я всегда оцениваю каждый проект по внутренним ощущениям: «то — не то?» Стараюсь представить, как человек будет чувствовать себя, работая в этом пространстве. На Вышке, например, выхожу на террасу, смотрю на лес и понимаю — это действительно особое пространство. Здесь другая атмосфера: чувство свободы, легкости, порядка и чистоты. Для меня важно, чтобы людям было приятно находиться в этом пространстве.

В О2 мне нравится, и я уверен, что большинству тоже понравится. Считаю, что мы выполнили задачу на «пятерку»: здание хорошо вписалось в городскую среду. Да, всегда найдутся те, кому что-то не по душе, но в бизнесе мы можем лишь стремиться к идеалу. Всегда будут внешние обстоятельства — геополитика, экономика… Но вот мы сидим на террасе О2, и здесь хорошо. Из таких моментов и складывается жизнь.

Да, остаются юридические вопросы, которые мы решаем, но они не влияют на качество среды. Будем продолжать улучшать проект и наблюдать, как арендаторы наполнят здание жизнью.

— Что дальше? Когда бизнес-центр заработает на полную?

— Надо понимать, что сейчас осень, а мы сдали БЦ в эксплуатацию в мае... С офисником дела обстоят немного иначе, чем с жильем: здесь интересная жизнь начнется позже, бизнес не так торопится обустроить офис и въехать. Плюс экономический спад... Будет любопытно встретиться и поговорить об этом через год: как там первые этажи живут? Как обустроились в помещениях на последних?

Итак, О2 – первый в своем роде бизнес-центр Барнаула, предлагающий новый формат офисных пространств. Созданный с учетом меняющихся потребностей городской жизни, опережает ли он свое время? Если и так, то только для того, чтобы сделать отличное привычным для нашего города.

Современная деловая среда непременно будет оценена по достоинству и установит высокие стандарты в проектировании и строительстве офисной недвижимости в ближайшие годы.