«Быть первыми непросто»

Корреспондент журнала «Автограф» побеседовал с основателем компании СЕЛФСТРОИТ Нодаром Шонией о туристическом «двигателе» строительной отрасли на Алтае и новых инвесторах, о том, как запрограммировать проект на успех и почему сегодня банки – самые надежные аудиторы в девелопменте.

— Нодар Викторович, история вашего присутствия в Республике Алтай — это, пожалуй, кейс по стратегическому терпению. 15 лет назад вы купили завод ЖБИ в Майме. На что вы рассчитывали?

— На логику развития туристического горного Алтая. Тогда, в начале 2010-х, на бюджетные деньги заложили мощную инфраструктурную базу — ту же «Бирюзовую Катунь». Это создавало фундамент, но частный инвестор, который должен был прийти следом и строить гостиницы, апартаменты, рестораны, не спешил.

Рынок недвижимости Республики Алтай в целом был в зачаточном состоянии. Покупательская способность была низкой, а квадратный метр жилья в Горно-Алтайске стоил около 35 тысяч рублей, в то время как в Барнауле цена доходила до 60-70 тысяч. Первые годы завод приходилось спасать. Ежегодные дотации ради его сохранения доходили до 50 млн рублей.

— Что заставило вас продолжить работать в республике?

— В регионе нет других таких крупных предприятий стройиндустрии. Для Маймы и Горно-Алтайска наш завод стал градообразующим. Это рабочие места, налоги, социальная стабильность. Дать ему умереть было бы неправильно.

И лично для меня туристический потенциал Алтая очевиден и было понятно: рано или поздно спрос на недвижимость придет. Мы держали «производственный плацдарм», чтобы в момент старта иметь свои мощности, кадры, технологии. Это и был стратегический расчет.

- Перемены настали вслед за строительством курорта «Манжерок»?

- Да. Это был сигнал для рынка: на Алтай приходят серьезные федеральные игроки и инвестиции. Думаю, что многие отметили, как оживилась деловая активность. Одновременно с этим закрылись привычные зарубежные направления для отдыха и инвестиций. Это заставило россиян искать альтернативы внутри страны и Алтай, с его уже сформированным имиджем, оказался в топе.

Ну и накопившийся внутренний спрос на современное жилье дал о себе знать. В результате мы не просто вошли в рынок, а заняли на нем лидирующую позицию. Сегодня на долю СЕЛФСТРОИТ приходится около 70 % всего строящегося в республике жилья.

— Изменился ли портрет покупателя с момента вашего дебюта в республике?

— Кардинально. Три года назад и тем более годами раньше 97 % наших покупателей были жителями Республики Алтай. Сегодня мы видим, что 30-35 % покупателей — это жители других регионов России и стран СНГ: Казахстана, Узбекистана, Беларуси. В их числе – инвесторы, которые видят в Алтае растущий туристический хаб и покупают апартаменты или жилье для последующей сдачи в аренду. Также заметную часть представляют коренные жители республики, которые сегодня работают в Москве, Новосибирске или даже за границей. Но они хотят иметь «точку возврата» на родине, красивую современную квартиру для себя или родителей.

— Ваш ключевой проект в республике — «Город Гор». Размах впечатляет. Чем продиктован такой масштаб?

— В республике уже очень давно не строили жилье в логике кварталов. Практиковались точечные проекты, а это значит, что вокруг частный сектор, старый жилой фонд вместе со школами и детсадами старой постройки. Мы задались вопросом: а что мы можем предложить такого, чего у них нет? Ответом стал принцип комплексного развития. «Город Гор» — это около 600 тысяч квадратных метров разнообразной недвижимости: от классического жилья и апартаментов до спортивных сооружений, торговых галерей и офисных пространств. Это мини-город, где все необходимое — в шаговой доступности. Такого продукта в республике сегодня не предлагает никто.

— Проекту присвоен статус регионального значения. Как вы строите диалог с властью?

— Без полноценного партнерства с руководством республики — главой Александром Турчаком и председателем правительства Александром Прокопьевым — заходить в проект такого масштаба было бы опрометчиво. Мы слушаем власть, вместе отвечаем на социальные запросы.

Яркий пример — легкоатлетический комплекс. В республике до сих пор не было современной профессиональной площадки для занятия бегом. По просьбе руководства региона мы разработали концепцию объекта для «Города Гор» площадью более 12 тысяч квадратных метров. Его реализация планируется в формате государственно-частного партнерства. Это вклад в развитие региона, который повышает привлекательность всего «Города Гор». То же самое со школами и детскими садами внутри проекта — мы берем на себя часть социальной нагрузки растущего города.

— Вы упомянули инвесторов. Как вы планируете работать с этой категорией покупателей?

— Действительно, мы видим растущий спрос со стороны инвесторов. Это люди, которые хотят получать пассивный доход от недвижимости в туристическом регионе, но не готовы сами заниматься управлением. Наша задача — снять с них эту головную боль. Мы создаем собственную управляющую компанию в рамках проекта. Ее функция — полный цикл сервиса для инвесторов: от поиска арендаторов и заключения договоров до обеспечения бытового обслуживания, оказания отельного сервиса и расчетов за коммунальные платежи.

Мы начали строительство пилотного дома, который предложим «под ключ»: с чистовой отделкой и уже подключенным сервисом управления. Далее появятся более гибкие опции: можно будет купить квартиру без отделки, дешевле, но сохранить возможность подключиться к этой сервисной экосистеме. Таким образом, инвестор получает готовый инструмент для заработка, а мы — лояльного клиента и гарантию того, что недвижимость будет содержаться в порядке, а не стоять пустой.

— Как вы изучаете спрос для такого новаторского проекта? Не страшно быть первыми?

— Маркетинговая и аналитическая работа колоссальная. Наши специалисты постоянно в полях: ездят по ведущим проектам в Сочи, Казани, Москве. Они изучают лучшие практики, смотрят, что востребовано. Мы анализируем не только демографию, но и образ жизни, пожелания.

Простой пример. Мы видим, какую огромную популярность сегодня набирает падл-теннис — динамичный, менее травмоопасный спорт. Поэтому в концепции легкоатлетического центра мы предусматриваем не только беговые дорожки, но и современные корты для падла. Это ответ на тренд.

Быть первыми непросто, но именно это и дает нам фору в два года. Пока другие только анонсируют проекты, мы уже ведем строительство первой очереди домов в «Городе гор» и нами уже получено разрешение на строительство второй очереди. Мы формируем реальное предложение на рынке. И замечу – проектов такого масштаба больше не анонсировано.

— В Барнауле вы реализуете комплекс «Барнаул» у реки. Это тоже знаковый проект, но его концепция претерпела изменения. Почему вы отказались от изначальной идеи с двумя 150-метровыми башнями?

— Мы действительно потратили много времени и ресурсов на проектирование и даже начали работы. 150 метров — это вызов технологиям, это новая городская доминанта.

Однако в процессе глубокого анализа мы поняли: себестоимость квадратного метра в таком объекте возрастает непропорционально из-за сложности нулевого цикла, требований к материалам и инженерии. В итоге конечная цена для покупателя выходила бы за рамки приемлемой.

Мы строим не ради рекордов, а для людей. Поэтому приняли решение переработать проект, сохранив его уникальность и локацию, но сделав экономику более сбалансированной. Новый проект — индивидуальный, стильный, и его архитектура станет украшением въезда в город.

— Сейчас завершен самый сложный «подземный» этап. Что он в себя включал и когда жители увидят рост этажей ввысь?

— «Нулевой цикл» на такой локации у воды — это всегда вызов для строителя. Были проведены масштабные работы по водопонижению, укреплению грунтов, сооружению подземного паркинга. Этот этап невидим для горожан, но он самый капиталоемкий и ответственный. Сейчас он позади. Мы уже начали монтировать каркас наземной части и вышли на круглосуточный график бетонных работ. Буквально через три месяца мы полностью выйдем из котлована, и динамика строительства станет очевидной для всех.

Сроки ввода, зафиксированные в проектной декларации, — 2030 год. Мы работаем в строгом соответствии с этим планом.

— В чем философия этого комплекса? Вы говорите о концепции «15-минутного города».

— Именно. Мы проектируем законченную, самодостаточную среду. Философия в том, чтобы резидент мог реализовать все базовые сценарии жизни, не тратя время на пробки и перемещения по городу.

Поэтому в составе комплекса: торгово-развлекательная зона около 6 000 кв. м, фитнес-центр премиум-класса с 25-метровым бассейном, коммерческий детский сад, коворкинг-офисы. На кровле стилобата будет обустроен двор с зелеными уголками только для жителей.

Выходя из дома, человек может отвести ребенка в сад, позаниматься спортом, поработать в коворкинге или офисе, встретиться с друзьями в ресторане, погулять по набережной. И не устану повторять – современной, доступной абсолютно всем желающим набережной. Попасть туда можно будет через специально спроектированную арку.

— Ваш портфель проектов приближается к 1 млн кв. м. Как должна измениться компания, чтобы эффективно управлять такими активами? Кто стоит у руля этой трансформации?

— Когда объемы растут в разы, нужна новая структура для бизнеса. Невозможно управлять проектом в 600 тысяч «квадратов» так же, как проектом в 60 тысяч. Требуется коренная перестройка и в процессах, и в команде. Ключевая фигура здесь — операционный руководитель.

Год назад эту роль принял на себя Кирилл Овсянников. Моя задача как собственника и стратега — видеть перспективу, задавать тон и стандарты. Его задача — ежедневно выстраивать работу так, чтобы все проекты двигались синхронно, в срок и в бюджет. Без сильной, глубокой команды среднего звена — прорабов, инженеров, снабженцев, сметчиков, маркетологов — ничего не получится.

Мы постоянно растем и учимся. Доверие банков, которые финансируют наши проекты, — это объективный индикатор того, что мы движемся в правильном направлении. Они проводят глубочайший аудит и без веры в команду и процессы не дадут ни копейки.

Дело рынка

— Рынок столкнулся со свертыванием льготных ипотечных программ. Как вы адаптируетесь? Чего ждать в 2026 году?

— 2026 год, безусловно, будет годом испытаний для всего строительного комплекса. Льготной ипотеки, которая просто и быстро запускала продажи, по большому счету нет. Мы возвращаемся к базовым, но более сложным механизмам. Один из них — точечная, аккуратная рассрочка. Ключевое слово — «аккуратная». Мы, как и банки, будем тщательнее проверять платежеспособность покупателя, чтобы не создавать рисков ни для него, ни для себя. Кроме того, мы фокусируемся на качестве продукта. Выиграет тот, кто предлагает лучшую инфраструктуру, сервис, экологию проекта и продуманные планировки.

Но я уверен, что государство не оставит отрасль в трудный период, появятся новые, возможно, более точечные меры поддержки. Прогнозы, в том числе от регулятора, говорят, что пик адаптации придется на 2026-й, а к 2027-2028 годам рынок выйдет на новое равновесие. Наша задача — пройти этот период, продолжая строить и предлагать востребованный продукт.

— Какой главный принцип сегодня ведет СЕЛФСТРОИТ вперед?

— Принцип осознанного девелопмента. Это значит не гнаться за объемами ради объемов и не перегревать рынок необдуманными предложениями. Это значит точно чувствовать разницу между регионами.

На Алтае мы создаем продукт с оглядкой на всероссийского и международного покупателя, делаем ставку на туристическую и инвестиционную привлекательность. В Барнауле мы фокусируемся на качестве жизни конкретного горожанина, решаем его ежедневные задачи.

И в основе всего — понимание, что мы создаем новые точки притяжения, меняем городскую среду и оставляем после себя наследие. Оно будет определять облик наших городов на десятилетия вперед. Развитие всегда начинается со строительства, и мы хотим, чтобы это развитие было качественным.