Вторичный рынок недвижимости Барнаула пребывает в депрессии

Умеренная стагнация рынка недвижимости весной 2015 года могла показаться гражданам и некоторым участникам рынка хорошим знаком, указывающим на движение в сторону выхода из кризиса и последующего роста цен на недвижимость, однако фактически вторичный рынок недвижимости Барнаула погрузился в депрессию, утверждает директор инвестиционно-строительной компании ООО «Алгоритм» Ксения Белоусова.

За первое полугодие 2015 года уровень продаж на вторичном рынке снизился до 90% от показателей аналогичного периода 2014 года. Одной из главных причин падения спроса на «вторичку» является отсутствие доступной ипотеки. Презентованная весной 2015 года программа государственной поддержки ипотеки распространяет свое действие только на первичный рынок, что повлекло за собой «миграцию» многих потенциальных покупателей вторичных квартир. Такого провала на первичном рынке недвижимости в Алтайском крае удалось избежать, как минимум, по двум причинам. Первая (федеральная) связана с введением программы государственного субсидирования ипотечных кредитов на приобретение первичного жилья. Данная мера была направлена не только на поддержку банковского сектора, который фактически с декабря 2014 года перестал выдавать ипотечные кредиты, но и строительной отрасли. Вторая причина имеет региональный оттенок и связана с тем, что основной массив вновь возводимого жилья в крае относится к эконом- и комфортклассу. В европейской же части России с конца 2014 года строительные компании только начали перепрофилирование с жилья бизнес-класса на эконом- и комфорткласс.

Строительная отрасль Алтайского края отреагировала на колебания рынка ожидаемо, хотя и немого специфично. По данным «Алтайкрайстата», объем выполненных работ за пять месяцев 2015 года, снизился на 8,2% относительно аналогичных показателей прошлого года, однако объем введенного в эксплуатацию жилья за данный период увеличился на 31,8%. Данная ситуация, по мнению Ксении Белоусовой, является предсказуемой и закономерной. Снижение объемов строительства связано со снижением покупательского спроса на квартиры и общим не стабильным положением рынка. Однако поскольку данная ситуация, в общем виде прогнозировалась еще в 2014 года, многие строители придержали «вводные» квадратные метры на 2015 год. С одной стороны, это позволило эффективно реализовывать установленный в крае план по строительству и вводу жилья, с другой стороны — сосредоточить потребителя на конкретных строительных объектах, стадия готовности и потребности в реализации которых были выше.

С начала июля два крупнейших банка в сфере потребительского кредитования объявили о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам: Сбербанк снизил на 1% ставки по основным продуктам ипотечного кредитования, в ответ за ним ВТБ 24 снизил до 14% ставку по программам «Покупка готового жилья» и «Квартира в новостройке». Данная реакция банков очевидно вызвана постепенным снижением Центробанком ключевой ставки, увеличенной до 17% в декабре 2014 года.

Однако у снижения ключевой ставки есть и обратная сторона, которая знакома большинству инвесторов: снижаются не только ставки по кредитам, но и ставки по вкладам. Как отметил, курирующий банковский надзор заместитель председателя Банка России Алексей Симановский, ставки по депозитам в общем и целом ориентируются на ключевые ставки центральных банков, а те, в свою очередь, — на цели денежно-кредитной политики и состояние экономики. «Применительно к нашей ситуации Банк России намерен проводить умеренно жесткую денежную политику, чтобы снизить инфляцию», — подчеркнул зампред Банка России. По словам Симановского, учитываются возможные последствия для экономического роста и финансовой стабильности, ищется баланс инфляционных, девальвационных и общеэкономических рисков. «Исходя из этого, можно говорить о тенденции к снижению процентных ставок, в том числе и ставок по вкладам», — отметил он, напомнив также о том, что в третьем квартале в соответствии с законодательством начинает работать система дифференциации платежей банков в фонд страхования вкладов в зависимости от уровня принимаемых банками рисков.

В таких условиях вопрос инвестиционной привлекательности рынка недвижимости вновь становится актуальным, поскольку здесь уровень доходности будет в любом случае выше. В первую очередь это относится к первичному рынку недвижимости, поскольку здесь имеется программа государственной поддержки ипотечного кредитования. Программа безусловно имеет значительный успех, поскольку правительством РФ уже подготовлен проект постановления об увеличении объема средств, направляемых на выдачу кредитов по программе льготной ипотеки, с 400 млрд до 700 млрд рублей. Конечно, программа не столь интересна самим инвесторам, но она является значительной поддержкой потребительского спроса на первичные квартиры, — подчеркнула директор «Алгоритма».

Резюмируя, г-жа Белоусова отметила, что при указанных обстоятельствах она разделяет точку зрения многих экспертов о начале восстановления рынка недвижимости к осени 2015 года за счет оптимизации спроса и предложения, в том числе — увеличения количества инвесторов.