В Алтайском крае, по данным регионального Минстроя, до сегодняшнего дня признавали аварийными и расселяли в основном двухэтажные жилые дома. Между тем в регионе насчитывается около 2500 домов этажностью от четырех до пяти этажей 1955-1990 годов постройки, включая «хрущевки», среди которых «отправили на покой» буквально единицы. «Банкфакс» поговорил со старшим преподавателем кафедры технологии и механизации строительства Алтайского государственного технического университета Иваном Вербицким и узнал, сколько может просуществовать такой жилой фонд, что быстрее всего его «убивает», как профилактировать и лечить самые серьезные «болячки».
- Какой срок службы у серийных многоквартирников, которые строили до 1990-х годов, в том числе хрущевок?
- Для кирпичных и панельных домов срок службы составляет не менее 50 лет. Такая цифра была прописана в ГОСТе. Согласно некоторым рекомендациям, не менее 80 лет.
Сколько дома могут простоять в реальности, сказать сложно. Многие зависит от того, следят за ними или нет. Если за домом следить, то нормативный срок увеличивается, и наоборот. Приведу понятный пример с крышей. Нормативный срок службы стальной кровли - 15 лет. Если мы ее не красим раз в три-пять лет, мы получим уменьшение срока службы в два раза.
- Панельные или кирпичные дома более долговечные?
- В этом плане разницы между ними нет. При их строительстве закладывался примерно один и тот же срок эксплуатации, проектировщики и строители придерживались один и тех же норм.
- А какой срок эксплуатации домов с монолитным железобетонным каркасом, которые строят в настоящее время? Хочется сравнить. Для тех, кто не в курсе - монолитный железобетонный каркас, к примеру, у строящегося ЦУМа.
- Срок эксплуатации за 100 лет гарантирован. Монолит - это самое надежное, самое долговечное решение. Он делается следующим образом: создается каркас из арматуры, вокруг него - опалубка, потом она заливается бетоном.
Но не нужно думать, что железобетон - это самое лучшее. Многое зависит от того, придерживались ли технологии при строительстве или нет. Каждая микротрещинка в бетоне приводит к уменьшению срока службы конструкции, потому что через нее попадает воздух и влага, арматура подвергается коррозии. Причем трещины могут появиться еще на этапе строительства. В моей практике был случай, когда строителей сильно торопили, и они сняли опалубку чуть раньше, чем бетон наберет прочность. Появились микротрещинки. На той стадии решение проблемы было элементарным и копеечным - бетон пропитали гидроизоляционным раствором.
- Как поддерживать многоквартирник в нормальном состоянии?
- За ним нужно постоянно наблюдать, как за единым организмом. После сдачи дома, спустя два года, когда произошла усадка, провести техническое обследование, а затем каждые 10 лет. Такие обследования делают специализированные организации.
Также есть сезонные осмотры, которые обязаны проводить управляющие организации совестно с жителями дважды в год - весной и осенью. Осмотр можно провести спустя рукава, а можно подойти ответственно, составить акт и потом провести необходимые ремонтные работы.
Текущий ремонт следует проводить с периодичностью один раз в три-пять лет. Сроки отличаются в зависимости от конструктивных решений. Текущий ремонт предполагает проведение незначительных по масштабу работ - что-то подлатать, покрасить, заменить...
Капремонт - это уже серьезное мероприятие. В рамках него устраняют значительные дефекты и повреждения, также идет приведение к современным нормам. Здесь периодичность тоже зависит от конструктивных решений - один раз в 10-15 лет.
- Какие проблемы быстрее всего «убивают» дома и какие из них самые распространенные?
- Основные и самые серьезные проблемы - замачивание основания фундамента и протечка кровли. В обоих случаях главным врагом является вода.
- Когда идешь по городу, тут и там видишь продавленные и покрытые трещинами отмостки. Где-то они вообще раскрошены. Это из-за них происходит замачивается фундамента?
- В том числе. Замачивание происходит из-за аварий, когда в подвале протекают горячие и холодные трубы, канализация, и когда отмостка находится в плохом состоянии.
- Расскажите для тех, кто живет в домах с разрушенной отмосткой, из какого материала лучше делать ее заново - из бетона или асфальтобетона? Приходилось видеть оба варианта.
- Неважно, из какого материала сделана отмостка. Главное, чтобы она была и была целой - шириной около метра, с уклоном в пару градусов для обеспечения самотечности воды и плотным примыканием к стене. Ее значение особенно возрастает, если в доме нет организованного водоотведения с крыши, то есть отсутствуют водостоки. Если водостоков нет, вода льется с крыши по всему периметру дома, промокание грунта вокруг здания идет активнее.
Назначение отмостки - отводить влагу от основания фундамента. Если грунт промокает, он теряет прочность, продавливается. Следовательно, фундамент в месте промокшего грунта может просесть. При просадке стены дома трескаются, так как одна часть опускается вниз, а другая остается на прежнем уровне.
Бывает, что посередине здание остается на месте, а по краям проседает из-за замачивания грунта. Внизу трещины толщиной с волосину, а кверху идет расширение до 5 мм. Дом как розочка «раскрывается».
- Что касается крыш, то с ними вроде бы все понятно: намокание провоцирует разрушение стен и перекрытий. По краевой программе капремонта их ремонтируют в первую очередь. А что еще наносит большой вред?
- Плохая вентиляциях на чердаках и в подвалах. Отношение площади слуховых окон, с помощью которых осуществляют вентиляцию чердака, к площади чердака должна быть не менее 1:300. А кто-то сильно уменьшает или вообще закрывает слуховые окна, к примеру, в борьбе с голубями.
Тоже самое с подвалами, где требуется выдерживать аналогичное соотношение 1:300. Причем продухи должны быть открыты круглый год - вентиляцию нельзя ставить на паузу. Но у нас опять же их часто закрывают ради снижения теплопотерь.
- Жители первых этажей даже сами закрывают продухи рядом со своими квартирами, так как из-за них холодно, или добиваются этого от УК.
- У нас еще управляющие компании закрывают продухи, если трубы в подвалах не изолированы, чтобы теплоноситель меньше остывал. Но чтобы решить проблему холода, нужно действовать иначе. Изолировать трубы в подвалах. Утеплять пол негорючими материалами со стороны подвала или квартиры.
Зимой значимость открытых продухов особенно высокая, потому что в подвале постоянно сталкивается холодный и горячий воздух, в результате конденсируется влага. Капли воды повисают на холодных поверхностях, в том числе трубах, на бетонных перекрытиях. Как следствие, трубы начинают ржаветь, в перекрытиях гниет рабочая арматура.
Бетон - это же пористое тело, которое пропускает влагу. При намокании бетона со временем рабочая арматура гниет (она обеспечивает несущую способность конструкции в целом). В моей практике были случаи, когда рабочая арматура сгнила более чем на половину сечения.
Когда на бетоне появляются сколы, доступ влаги увеличивается и процесс коррозирования происходить еще быстрее. Гниение арматуры ведет к снижению нагрузки, которую может выдержать перекрытие. Люди зачастую игнорируют такие проблемы.
В Барнауле есть кирпичные дома, к примеру, некоторые сталинки, где перекрытия сделаны из деревянных балок. Для них влага несет еще большую опасность. Между тем вентиляция не дает влаге застаиваться в подвале. Благодаря ей повышается срок эксплуатации несущих конструкций и инженерных сетей.
- Как у нас обычно решают жители, что и в какую очередь капитально ремонтировать? В зависимости от того, на какую проблему указала УК или того, что они видят сами. А как правильно принять решение по перечню и очередности работ?
- Правильный путь - заказать техническое освидетельствование у специалиста с развернутыми рекомендациями по его итогам. Освидетельствования не такие дорогие, чтобы ими пренебрегать. Возможно, кого-то их результаты успокоят, а кому-то дадут повод задуматься и помогут принять верное решение по поводу капремонта.
Мы же сами себя не обследуем, диагнозы не ставим, гипс не накладываем, раны не зашиваем… Для этого мы идем к врачам. Тут точно также.
- Среди кирпичных хрущевок много домов с трещинами на стенах. В Барнауле их приличная концентрация на улице Советской. Почему происходят подобные разрушения?
- Это как раз следствие неравномерной осадки из-за замачивания грунта. Вообще трескаться могут стены и из других материалов. Просто на кирпичных сразу видно. Трещины, как правило, возникают в районе окон - на самых слабых местах с точки зрения выдерживания нагрузок.
Самые опасные трещины под перемычками (перемычки - несущие строительные элементы над окнами, которые перекрывают оконный проем и удерживает вес вышележащей кладки или перекрытий - прим. ред. БФ). Из-за них стена в любой момент может «выехать». Однажды я обследовал дом с такими трещинами. Полез подвал, а там из неисправной канализации просто льет под наружные стены. Там еще и отмостка отсутствовала.
- Минувшим летом в Барнауле были сильнейшие ливни. Я спускалась в подвал своего дома и видела, что фундамент мокрый даже там, где с отмосткой все в порядке. Неужели настолько сильное замачивание идет из-за грунта, который расположен дальше отмостки?
- Дело в том, что отмостка защищает по большей части от распределенных во времени осадков. Но когда идут «ударные» дожди и несколько дней подряд, то грунт вокруг дома промокнет в любом случае.
Отмостка - это горизонтальная гидроизоляция фундамента. Есть также вертикальная гидроизоляция. Ее делают, обмазывая фундамент или оклеивая. В советское время обмазывали горячим битумом на два раза. Со временем покрытие разрушается. Главное, чтобы дом круглогодично не стоял в мокром грунте.
Кроме того, рядом с домом должна быть нормальная планировка грунта. Есть дома старого фонда, жители которых еще в советский период выкопали рядом погреба. Из вырытой земли сформировались холмы. Талая и дождевая вода поэтому течет к домам и стоит у стен.
Для хорошего водоотведения грунт должен быть спланирован в сторону от здания. Достаточно уклона буквально в полтора градуса, чтобы вода уходила.
- Рядом практически со всеми старыми домами деревья посажены очень близко. Приходилось слышать, что это чревато разрушением фундамента - корни на него давят. В своей практике вы сталкивались с этим?
- Нет. Но очевидно, что рядом с домом лучше садить кустарники, а деревья - на расстоянии нескольких метров.
При этом скажу, что даже малейшая растительность может быстро разрушить отмостку. Чуть отмостка отошла от стены, и сразу из трещины пробивается какой-нибудь побег, разрастается потом.
На фундамент более быстро, чем деревья, негативно влияет вода. Объясню на простом примере. Для построенного по ГОСТу дома срок эксплуатации составляет не менее 50 лет. А для железобетонных резервуаров, работающих в агрессивных средах, в частности, канализационных колодцев, - уже 25 лет. В колодцах ведь железобетон постоянно в замоченном состоянии.
- Если человек планирует покупку квартиры в старом фонде, то, судя по рассказанному вами, нужно посмотреть, в каком состоянии находится подвал, стены, крыша дома…?
- Лучше прибегнуть к помощи специалиста, который оценит состояние дома. С ним спуститься в подвал, подняться на крышу, осмотреть дом снаружи и изнутри. Сейчас люди уже стали приглашать специалистов на приемки квартир от застройщиков. С ними же стоит договариваться в случае покупки квартир на вторичном рынке.
Понятно, что проблемы могут быть с доступом. Легче всего решить вопрос можно, выйдя на председателя совета дома. У председателей, как правило, есть ключи от подвала и чердака.
Если вы сейчас живете в старом фонде или собираетесь покупать там квартиру, нужно занимать активную позицию. Полагаться только на управляющую компанию нельзя. Даже если она нормальная, надо понимать, что у нее множество домов, и уделять пристальное внимание каждому она не в состоянии. Эта ваша собственность и вы заинтересованы в его сохранности больше всего. Поэтому участвуйте в весенних и осенних осмотрах, инициируйте собрания собственников, чтобы провести обследования, ремонты. Ведите себя также, как если бы это был ваш индивидуальный дом.
