«Мы надеемся на возврат или модификацию программ господдержки»

По данным Росстата, в январе текущего года в России почти на 10% уменьшился ввод в эксплуатацию жилья. О том, изменится ли объем строительства в 2025-ом, что будет с ценами на недвижимость, как сегодня чувствуют себя девелоперы и каковы их перспективы, рассказал руководитель отдела продаж барнаульской строительной компании Мой Дом Алексей Мусияк.

— Алексей, для Барнаула характерно снижение объемов ввода жилья?

— Снижение объемов происходит по всей стране, в том числе и в Барнауле. И этому есть рациональное объяснение. Дело в том, что в 2024 году была закрыта ипотека с господдержкой, которая действовала с 2020 года. Поэтому происходящий спад — закономерное явление и ничего критичного в нем нет. В настоящее время застройщики и девелоперы показывают цифры на уровне 2020−2022 годов. Важно понимать, что рынок сейчас не стоит, он продолжает двигаться, его темпы просто пришли в норму после перегрева рынка в 2022—2024 годах.

— А риелторы жалуются, что работы нет…

— Работы достаточно. Да, есть небольшие проблемы с первичным рынком в плане ипотечных программ, высокой ключевой ставки, но вторичный рынок никто не отменял. Те, кто держал деньги на депозитах и планировал покупку недвижимости, сейчас ориентированы именно на вторичный рынок.

— За последний год стоимость жилья заметно выросла. Из-за чего это произошло?

— Рост цен на жилье действительно имеет место быть. Стоимость квартир растет не только в Барнауле, но и в соседних регионах, по всей стране. И это связано с тем, что растут цены на бензин, соответственно и на логистику, дорожают стройматериалы и т.д. Одним словом — жизнь постоянно дорожает.

— На сколько процентов за прошлый год выросла цена на квартиры?

— Если смотреть данные по Алтайскому краю, в частности по Барнаулу, то в среднем это 10−15%. Но опять же, если смотреть по стране, в некоторых регионах повышение было более значимым. Скачок цен произошел в первой половине 2024 года, когда было объявлено о закрытии программ господдержки. После этого цены резко пошли вверх. Однако во второй половине года некоторые застройщики начали предоставлять либо скидки, либо откатывать цены вниз, стараясь привлечь клиентов.

— Сколько стоит на данный момент квадратный метр в новостройках Барнаула?

— Примерно 130−140 тысяч рублей за квадратный метр. Есть отдельные объекты, которые продаются чуть дороже — это связано с индивидуальными факторами.

— Говорят, что цена на недвижимость в Барнауле практически сравнивается с мегаполисами. Это действительно так?

— Ближайший к нам город-миллионник — Новосибирск и там цена за квадратный метр пока что точно значительно выше. Я надеюсь, что так и останется и мы не приблизимся к нему.

— Эксперты прогнозируют 40% рост цен на новостройки. Как вы думаете, коснется ли это Барнаула?

— Если эта тенденция пойдет по всей стране, то в Барнауле, вероятнее всего, она будет поддержана. Но я не думаю, что рост будет на 40%… В таком случае произойдет большой разрыв между первичным и вторичным рынком. И первичка просто встанет — люди перестанут брать новостройки со сдачей в 2027—2028-ли и последующие годы.

— Кстати, есть мнение, что строящиеся сейчас дома — низкого качества, мол, хрущевки и то лучше…

— Не соглашусь. Технологии не стоят на месте. Мы все видим, как шагнул строительный рынок в последние 5−10 лет. Качество жилья растет, улучшается шумоизоляция, все нацелено на более комфортное проживание.

— Чем отличается более дорогое жилье, например, комфорт-класса от жилья эконом-класса?

— Эконом-жилье, как правило, это панельные дома, однотипные планировки и т.д. Комфорт-класс подразумевает собой улучшенный каркас здания, например, монолит, а также повышенный комфорт мест общего пользования - большие лифты, современные подъезды, благоустроенные дворы, детские и спортивные площадки, подземные паркинги, электрозарядки на парковках, продуманные планировки в самих квартирах.

— Кстати, сейчас очень много пишут о использовании 3D-принтеров в строительстве домов. В Барнаул такие технологии уже пришли?

— Нет, у нас такого еще нет. Но было бы очень интересно увидеть, как это происходит.

— Посоветуйте, на что обратить внимание человеку, который собрался покупать квартиру в новостройках?

— Первое — это, конечно, каркас здания. Мне кажется излишним объяснять, что монолит лучше, чем плиты. Второй пункт — локация и внутренняя инфраструктура жилого комплекса/проекта. Например, не секрет, что иметь квартиру в центре — очень удобно, но это стоит дороже. Но при этом часто ведет к некоторым очевидным минусам — например, отсутствием парковочных мест. Что касаемо спальных районов города — часто в только-только застраивающихся районах нет толком никакой социальной инфраструктуры… Поэтому получается, что человек вроде как улучшает квадратуру, но не условия. И третий фактор — эргономика квартиры. В современных домах пространство используется максимально эффективно — удобно и компактно

— И все-таки, насколько цена новостроек зависит от места?

— Не секрет, что квартиры в центре стоят на порядок дороже. И это зависит только от месторасположения, а не от технологий строительства. Если говорить о других районах, тут цена во многом зависит от инфраструктуры, которую предоставляет застройщик внутри своего комплекса — наличие в шаговой доступности магазинов, аптек, детсадов, тренажерного зала и т.д., Люди должны по максимуму обеспечить все свои социальные потребности в своем жилом комплексе.

— А какие локации популярны у вашей компании?

— Могу привести в пример «Вышку» на Змеиногорском тракте. Данный жилой комплекс находится в зеленой зоне, прямо напротив Тропы здоровья. Конечно, эта локация притягивает людей, ведь многие хотят жить в городе, но в то же время иметь вокруг себя свежий воздух. А тут с одной стороны пять минут до центра, с другой — рядом лес, облагороженная территория. Второй пример — локация возле парка «Изумрудный». Тут, мне кажется, и объяснять не надо, почему этот комплекс пользуется спросом. Вообще принцип нашей компании — мы ищем локацию, которая бы была привлекательной для жилья, а не так, что взяли какой-то небольшой участочек, на нем поставили дом без какого-либо благоустройства вокруг.

— Как зависит цена новостройки от уровня сдачи дома?

— Вопрос хороший. Самая привлекательная цена — на стадии котлована. Да, клиенту придется ждать около двух лет пока построится дом, но при этом он получает самую выгодную стоимость. Потом цены растут практически ежемесячно. Приведу свой пример: я приобретал квартиру в 2020 году на стадии котлована, а спустя чуть больше года она выросла в цене почти на 100%. Да, тогда случился ажиотажный переход на льготную ипотеку и так далее, но в любом случае цена на новостройки растет как минимум на 12−14% в год.

— Влияет ли репутация застройщика на стоимость квартиры?

— Нет. Дело в том, что сейчас большинство застройщиков находятся на проектных финансированиях в больших банках — это всем известные счета эскроу. Это залог того, что банкротства не случится и дом будет достроен.

— Хотелось бы еще обсудить зависимость цены на квартиру от планировки. Этот фактор оказывает влияние?

— Да, конечно, это влияет. Сейчас возможны различные варианты планировки. Например, есть квартиры с так называемой мастер-спальней, которая включают в себя собственную ванную комнату, гардеробную и даже кабинет. Или, например, квартиры с кухней-гостиной размером в 20−30 квадратных метров, где человек может не только покушать, но и провести время, собраться с семьей или большой компанией. Мы не ограничиваем клиента четырьмя стенами, наоборот, даем пространство и воображение для того, чтобы он создавал уже свой мир внутри своего дома.

— Какие квартиры сейчас наиболее популярные?

— Традиционно на рынке наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

— Посоветуйте, где и как отслеживать стоимость жилья?

— Самая актуальная информация, как правило, находится на сайтах у самих застройщиков. То есть можно напрямую звонить, узнавать и мониторить цены. Сейчас многие переходят на формат электронного каталога — в данном случае даже звонить застройщику не надо: открыл каталог и посмотрел актуальные цены.

— Покупка через риелтора и самостоятельно у застройщика — расскажите, какие плюсы и минусы?

— Приобретать квартиру у застройщика абсолютно безопасно, потому что эта квартира не была раньше во владении у кого-то другого. Это юридически чистая квартира, в ней нет никаких подводных камней в отличие от вторичного рынка, где может вылезти все, что угодно — чужая доля, маткапитал, наследство и т.д. Поэтому на вторичном рынке лучше пользоваться услугами профессионального агента. А первичный рынок максимально безопасен. Поэтому здесь, приобретая квартиру напрямую у застройщика без агента, клиент ничего не теряет. Переживать не надо, все юридические риски уже взял на себя банк.

 — Ждать ли новые инструменты покупки жилья, например, льготные ипотечные программы, послабления застройщикам в части просрочек и уплат неустоек, субсидирование процентной ставки для девелоперов и т.д.

— Многие уже честно высказались, что застройщикам необходимы меры поддержки. Думаю, что они сейчас разрабатываются. Мы очень сильно надеемся на возврат или хотя бы модификацию программы господдержки, которая была в 2020 году, когда ипотека стала доступна 99% населения. Если сейчас государство придумает что-то в этом же ключе, это будет максимальная поддержка как застройщиков, так и наших клиентов.