Писатель и журналист Анатолий Кирилин о причинах провала жилищного нацпроекта в Алтайском крае: «Боливар не выдержит двоих…»

«Победными реляциями дело вперед не двинешь. Это утверждение справедливо и для национальных проектов," - заявляет известный на Алтае писатель и журналист Анатолий Кирилин в статье о причинах провала жилищного нацпроекта, опубликованной 15 февраля краевым официозом — газетой «Алтайская правда».

Изначально определимся, что национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в понимании сегодняшнего создателя домашнего очага делится на две части, прилично отстоящие друг от друга, — доступность и комфорт. Но на то он и проект, то есть работа с перспективой на будущее. Остановимся на доступности. Совсем недавно нацпроект отметил свою первую годовщину, и о том, что сделано за этот год, сказано достаточно. Давайте посмотрим, что не сделано.

КАК ЖИВЕМ, НА ЧЕМ НАВАРИВАЕМ

В краевом центре первый год реализации нацпроекта отмечен бешеным скачком цен на рынке жилья — от 80 до 110 процентов, в зависимости от близости к центру, комфортности и площади (чем меньше комнат, тем выше рост). И здесь, как выяснилось, потребность и спрос — это далеко не друзья-братья. Причинами ценового взлета называют повышение спроса населения за счет развития ипотечного кредитования, с одной стороны, и недостаток предложений на рынке первичного жилья — с другой. Попросту говоря, ощущается острая нехватка новых квартир и домов. Что касается спроса — у него глаза велики. Сегодня рынок недвижимости — самая привлекательная инвестиционная позиция. Не надо зашивать в матрац доллары и евро, искать вклады с наиболее выгодными процентами. Сдаваемая в аренду «двушка» приносит доход, превышающий зарплату дипломированного специалиста. Сколько в руках у населения таких свободных «двушек» — кто считал? Здесь — как и во всем прочем — у кого густо, у кого пусто. Расслоение общества, как становится понятным, дефицит жилья не уменьшает, следовательно, растет и цена на него.

ХОТЕЛИ КАК ЛУЧШЕ…

Специалисты по ипотечному кредитованию говорят о снижении процентных ставок. Учитывают ли они истинный процент инфляции на нынешний год? Именно она, инфляция, по словам президента страны, тянет ипотечный процент за собой. Президент же подтверждает нашу мысль об уровне доходов населения и влиянии его на осуществление национального проекта «Доступное жилье».

— Только 10 процентов населения России имеет возможность пользоваться ипотечными кредитами для покупки квартиры или дома, — сказал он на недавней встрече с журналистами. В сегодняшней ситуации, как бы быстро ни росли доходы наших граждан, жилье будет дорожать быстрее. С каждым днем спрос на него увеличивается. Сейчас некоторые строительные фирмы сворачивают торговлю готовыми квартирами, придерживая до пиковых цен. Их понять можно — бизнес! При этом ипотека все увереннее входит в жизнь и, по словам представителей известных риелторских фирм, в ближайшем будущем станет одним из главных локомотивов роста цен на жилье. Как говорится, за что боролись… Тут еще министр финансов недавно пугнул ожидаемой девальвацией рубля. А это — повышение инфляции, это — подорожание все и вся, это называется песочек в наши фундаменты. И еще неизвестно, как соединятся эти два противоречивых обстоятельства, если возникнут вдруг — рост объемов ипотечного кредитования и возросшая инфляция. Скорее всего, поднимут цену еще выше.

И ВСЕ-ТАКИ ДЕНЬГИ…

Ну да ладно, что мы все про деньги. На январской сессии крайсовета его председатель Александр Назарчук посетовал: — Мы в регионе создали две ипотечные структуры, выдали более четырех миллиардов рублей ипотечных денег, но, по сути дела, не создали возможности для строительства.

Парадокс! Если говорить о краевом центре, с 2000 по 2005 год введено в эксплуатацию 2,4 млн. кв. метров жилья. По официальным подсчетам, на каждого жителя края приходится 19,8 кв. метра общей площади. Очевидно — мало. Думаю, средние показатели в этом случае еще менее подходят, чем при определении доходов граждан. Возможно, дело пошло бы на лад, если бы каким-то образом были выделены государственные субсидии на развитие инженерной инфраструктуры. Ведь отсутствие готовых строительных площадок с инженерными сетями тоже не в последнюю очередь тормозит строительство в спальных районах и на окраинах, где размещается основная масса типового и малоэтажного жилья. Кстати, о малоэтажках. По состоянию на 1 января нынешнего года в стадии незавершенки находилось 105 многоэтажных и 9 тысяч индивидуальных построек. При этом среднегодовой ввод жилья за счет бюджетов всех уровней составил лишь 4% от общего ввода по краю.

В текущем году на Алтае должны ввести 450 тысяч кв. метров жилья, столько запланировало нам Министерство регионального развития в рамках нацпроекта. Объем весьма скромный, четвертый в Сибирском федеральном округе. Вместе с тем темпы ввода жилья неуклонно замедляются. По итогам 2005 года выполнение задания по нацпроекту составило 112,5%, в 2006 — 107. Считается, что и этот результат достигнут за счет строительства в Барнауле. Ввод жилья в сельской местности от общего объема едва тянет на 35%. Там свои проблемы: если электроэнергия почти всегда под боком, а другая инженерная инфраструктура считается излишней роскошью, то не хватает денег, чтобы построить сам дом. Известно, насколько ниже кредитные возможности крестьянина по сравнению с жителем, скажем, краевого центра.

МАЛЕНЬКИЕ ХИТРОСТИ БОЛЬШОГО ДЕФИЦИТА

Это уже стало общим местом: застройщикам для реализации квартир приходится либо выдумывать схемы в обход действующего законодательства, либо по нескольку лет ждать оформления разрешительных документов. А ведь все они пользуются кредитами, которые, растягиваясь во времени, делают квартиры все дороже и дороже. Потому строители говорят будущему покупателю: нам не нужны все ваши деньги сразу, давайте составим договор так, чтобы мы сами каждый месяц (или квартал) проставляли цену. То есть застройщик не продает, а выставляет условия, выгодные только ему. А человек взял кредит, ему надо побыстрее устроить деньги. Мало того, в этой схеме возможны действия целой системы сговоров: банк — финансирующая структура — строительная организация. Приходит клиент:

— Я выбрал себе условия кредитования.

А ему говорят:

— Нет, ты пойдешь вон в ТОТ банк, будешь кредитоваться по ТОЙ программе.

Создаются промежуточные структуры, которые ведут своего рода пиар-кампании. Говорят: все квартиры, заявленные по 21 тысячи за квадратный метр, проданы, остались только по 28. Навставляли в цепочку покупателей родственников, знакомых, цена упала, при отчете получилось — по 21, как заявляли. А на самом деле — по 28.

ПРИ НАШЕЙ-ТО БЕДНОСТИ…

Первый ипотечный кредит на территории Алтайского края выдал коммерческий банк «Форбанк». За время работы ипотеки в общей сложности банк выдал более полутора миллиардов кредитов. Опыт есть. И в этом опыте — чем дальше, тем больше недоумения.

— Чтобы подешевело жилье, его надо больше строить и для этого привлечь два ресурса — административный и финансовый. Чтобы было на что строить и чтобы была возможность увеличить скорость прохождения документов, — говорит председатель правления банка Андрей Макулов. — Две крупные федеральные структуры с государственным участием весь прошлый год пытались вложить в строительную сферу Алтая сотни миллионов рублей. Это банк «Дельта-кредит» и фирма «Совфинтрейд». Они не смогли этого сделать только из-за того, что в ряде наших государственных учреждений не захотели с ними работать. По одной простой, но очень важной, на взгляд чиновников, причине: у нас привыкли работать с одной формой документов, а у москвичей — другая. «Дельта-кредит» так и продолжает к нам долбиться, хотя давно уже продолбился в Кемеровскую область, Томскую, Красноярский край… Наши чиновники заявляют: а мы и так четвертые в стране по выдаче ипотечных кредитов, куда еще лучше?

Мы говорим о демонополизации, в том числе и в строительстве, мы толкуем о расширении поля жилищного строительства, мы, наконец, твердим о доступности жилья. Но где тот вышестоящий чиновник, который спросит у нижестоящего: а вы что сделали для создания конкурентной среды? Почему у вас всего три банка работают по системе ипотечного кредитования, если в крае более 70 кредитных организаций? Почему «Совфинтрейд» должен приезжать сюда и упрашивать взять у него деньги, а не вы едете туда, изучаете и согласовываете документы? Финансирующая организация участвует в строительстве, строители — само собой разумеется, строят, гражданин нуждается в жилье и торопит тех и других. И только чиновник ни в чем здесь не задействован, но именно он руководит всем процессом. Почему?

ДВА ИВАНОВА И ТРИ СИДОРОВА

Около двух лет назад в Барнауле было организовано общество с ограниченной ответственностью «Боливар». Оно готовит проектную документацию, делает подготовку инженерной инфраструктуры и осуществляет строительство большого поселка площадью в 200 гектаров. На нем будут располагаться 1174 домика, при каждом 10 соток земли. Название поселка Сибирская долина, он носит статус дачного и будет находиться в районе «Школы садоводов» на Змеиногорском тракте. Кстати, первые 24 фундамента уже залиты. Особенность этого проекта в том, что он с ног на голову (а скорее — наоборот) переворачивает 20-летнюю практику малоэтажного строительства вокруг краевого центра, когда раздавалась земля и все строили дома и обихаживали свои участки как кому вздумается. В результате поселки и улицы больше похожи — выставку «Умелые руки», чем на стройный жилой массив. Здесь решили вести комплексную застройку малоэтажного жилья с разумной площадью — от 80 до 100 кв. м в двух уровнях. Цена квадратного метра — 19 тысяч рублей. Посчитайте: квартира с такой же площадью в многоквартирном городском доме будет стоить более чем в два раза дороже.

В «Боливаре» и «Форбанке», который финансирует весь проект в целом, первыми в крае во главу угла поставили закон 1998 года «О дачных некоммерческих объединениях». Он позволяет избежать многого из бумажной волокиты, иметь лишь генплан поселка, согласовывать лишь внешние сети. Вот молодцы! — хочется воскликнуть, наконец-то обошли чиновников!.. Увы! Началось с обхода множества городских организаций. Пришла прокуратура, проверила: все в порядке, нарушений природоохранного, градостроительного, санитарного, жилищного, земельного законодательства нет. Затем архитектура посылает документы землеустроителям, те — заму главы города, тот — в архитектуру. И так много раз по кругу. Проходят дни и месяцы, инфляция растет, а люди стоят. В очереди стоят: возьмите у нас деньги за наше будущее жилье.

— Мы не берем деньги, — утверждает директор ООО «Боливар» Виталий Гуров, — пока человек не получит в собственность то, что обещано ему по договору. Чтобы он был уверен — на его участке не будет двух Ивановых и трех Сидоровых. Мы пока готовы работать за деньги, которые предоставляет «Форбанк», но нам мешают, не имея на то никаких оснований.

ДАЛЕКИЙ МАЯК «СИБИРСКОЙ ДОЛИНЫ»

— С проектом «Сибирская долина» мы на полтора года опередили то, что сейчас только высказывается на федеральном уровне, — говорит председатель совета директоров «Форбанка» Владимир Остроухов. - И мы до сих пор настаиваем, бьемся за то, чтобы цена за метр жилья в нашем поселке оставалась первоначальной — 19 тысяч. Если бы начали на полгода раньше, сейчас не 24, а 240 фундаментов были бы готовы. Не мешайте! Мы вообще не ведем разговоров о каких-либо государственных деньгах. Не надо, обойдемся! Если бы в Барнауле было сделано еще три таких проекта, как наш, мы бы ушли от разговоров, что земля что-то стоит, о трудностях с коммуналкой, инженерными сетями… Пригодной для застройки земли в России — море, она не используется никак и цена ее — 0 рублей 0 копеек.

Нет, Боливар — пускай так называется наше предприятие или условно назовем именем известного коня любое нормальное дело, в том числе и проект по жилью, — не вынесет двоих. Кому-то придется спешиться — либо вечно ненасытной братии с правом закорючки на бумаге, либо всем остальным, кто здесь упомянут был помимо нее.

Надежда умирает последней, и в нашем случае ее вселяет разумное использование принятого на январской сессии Алтайского КСНД закона «О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае». Разумное. Иначе придется признать, что так пришедшийся сердцу народному национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» сегодня движется в обратную сторону…