К августу 2026 года в бизнес-центре «Искра» в Индустриальном районе Барнаула реализовано 74 % коммерческих помещений. Среди покупателей - агрохолдинг, магазин бытовой техники, фотостудия, ресторан, аптека и другие. Как подчеркивает застройщик, это единственный офисный объект в данном квартале, а потому оказался очень востребованным, сообщает «Толк».
Квадрат без офисов
В Индустриальном районе Барнауле на данный момент насчитывает больше десятка бизнес-центров и еще несколько - на этапе стройки. При этом в квадрате между улицами Попова, Георгиева и Малахова, ближе к Павловскому тракту, нет ни одного бизнес-центра. Они стоят вокруг: севернее, восточнее, южнее, но не внутри. Это и есть точка, в которой строится живой комплекс «Искра» с бизнес-центром.
Девелопер объясняет, почему была выбрана именно эта локация. Индустриальный район - крупнейший в Барнауле. По итогам переписи 2020 года здесь проживает около 300 тысяч человек против 167,7 тысячи на начало 2011-го: т есть почти 10 лет население района увеличилось почти вдвое. И больше половины современного жилищного строительства города приходится именно сюда.
«Люди переехали, плотность выросла, а деловая инфраструктура распределилась по району неравномерно - она собралась вдоль крупных магистралей и вокруг новых жилых районов, оставив внутренние, еще советские кварталы без предложения», - рассказывает руководитель отдела продаж компании «Мой Дом» Ксения Саяпина.
По ее словам, для человека, который здесь живет, это означает конкретную вещь: чтобы попасть в приличный офис, нужно выехать за пределы своего квартала. Для бизнеса - что рядом с несколькими десятками тысяч потенциальных сотрудников и клиентов негде разместиться. Однако пустое место на карте само по себе ничего не гарантирует, это делает спрос, который в указанном месте уже есть. И проверить его можно единственным честным способом - посмотреть, покупают ли.
Кто уже проголосовал рублем
К августу 2026 года в бизнес-центре «Искра» реализовано 74 % коммерческих помещений - 87 объектов из 118. При том, что до сдачи объекта остается еще два года. Но важнее то, кто эти покупатели. Офис агрохолдинга, магазин бытовой техники, офис компании-импортера китайского оборудования, фотостудия, ресторан, аптека и другие.
Это покупки под собственный бизнес, а не для перепродажи. Человек, который берет помещение под свою аптеку, считает трафик, смотрит парковку, учитывает логистику сотрудников и соседство - и делает это гораздо тщательнее, чем инвестор, рассчитывающий на разницу в цене. Такой покупатель голосует не за проект, а за место.
Набор сфер тоже говорит сам за себя: сервис, ретейл, общепит, фарма и офисы в одном здании - это структура спроса жилого квартала, а не случайных арендаторов. Под этот спрос и «нарезаны» площади, поясняют в компании.
«Искра» будет располагаться на улице 50 лет СССР, 51 «а» и представлять собой комплекс из двух башен на общем стилобате. Жилая - в 19 этажей, офисная – в 10. Помещения офисов «нарезаны» от компактных кабинетов до полноценных блоков. Все сдается с чистовой отделкой под ключ и панорамным остеклением. Отдельная история - третий этаж: офисы с террасами и прямым выходом в сад на кровле стилобата. Из кабинета можно выйти не на лестничную площадку или парковку, а в сад. Для этажей с 4-го по 10-й доступ в сад тоже открыт. В лотах третьего этажа разместится кафе.
Помещения на первых этажах отданы под ретейл и сервис - с витринами, отдельными входами и потоком, который создает сам комплекс. Что касается квартир, то их в комплексе 130. Компактные лоты 20–25 кв. м - от 5,09 млн рублей. Квартиры 30–35 кв. м - от 6,43 млн, 35–40 кв. м - от 6,79 млн, 40–45 кв. м - от 7,84 млн рублей. Крупные лоты 80–85 кв. м - от 14,69 млн. Паркинг рассчитан на 91 машино-место, средняя цена около 1,84 млн рублей.
Три способа распорядиться метрами
Как отмечают в компании, одни и те же квадратные метры покупают с очень разными целями - от этого и зависит, какой лот подойдет. Есть три способа этим распорядиться.
• Под свой бизнес. Именно так поступило большинство уже состоявшихся покупателей. Собственное помещение снимает вопрос аренды навсегда: ставку никто не поднимет, договор не расторгнет, вложения в отделку останутся вашими. Для аптеки, клиники или ресторана, где оборудование и ремонт стоят дороже годовой аренды, переезд означает не смену адреса, а списание нескольких миллионов.
• Под сдачу. Помещение в единственном деловом объекте квартала ищет арендатора в условиях, где альтернативы поблизости просто нет. Управляющая компания «Мой Дом» берет на себя поиск арендаторов и управление арендой по коммерческим помещениям - собственник не занимается показами, переговорами и текучкой.
• Под жизнь. Квартира в доме, где на первых этажах магазины и сервис, а в соседней башне - работа. Утро без дороги через весь город стоит дороже, чем кажется на этапе выбора.
Во всех трех случаях остается вопрос входа. И вносить всю сумму сразу не требуется.
Вход по частям
По коммерческим помещениям действует рассрочка под 0 % с первоначальным взносом от 20 % и сроком до июня 2028 года.
На помещении в 60 кв. м стоимостью около 11 млн рублей - это 2,2 млн на входе и примерно 400 тысяч ежемесячно до июня 2028-го. Без переплаты.
По квартирам работает рассрочка застройщика под 0 %, а также ипотечные программы - базовая, семейная и IT. «Но прежде чем считать вход, стоит понять, во что вы входите. Ценность помещения определяется не только площадью и адресом», - подчеркивает засйтрощик.
Как считают в компании, отдельно стоящий офис зависит от того, что сложится вокруг него. Две башни «Искры» стоят на общем стилобате, на его кровле на уровне третьего этажа разбит сад: ландшафтный дизайн, зоны отдыха, деревья. Доступ туда есть у владельцев квартир и офисов. Посетители ретейла, расположенного под башнями, в сад не попадают - пространство закрытое и остается приватным для собственников.
Это решение сразу закрывает вопрос, который возникает у каждого при словах «жилье вместе с офисами»: жители не делят двор с потоком чужих людей. Публичная жизнь остается внизу, приватная поднята на третий этаж и выше.
Рядом компания разбивает парк в рамках развития территории - с зонами отдыха, освещением, арт-объектами и продуманным зонированием. Вокруг уже есть то, что не нужно ждать: детский сад - в трех минутах, школа и поликлиника - в пяти, стадион - в четырех, парк спорта Алексея Смертина, зоопарк «Лесная сказка», торговый центр и аквапарк - в семи минутах.
Что происходило с квадратным метром пять лет
«Квадратный метр в новостройке за пять лет подорожал в 2,7 раза, на вторичном рынке - вдвое. Вторичный рынок прибавлял в среднем 16,3 % в год и рос почти без остановок: найти на пятилетнем графике отрезок, где кривая заметно шла бы вниз, трудно», - сообщает Ксения Саяпина.
При этом, с ее слов, примечательно, что весной 2022 года доллар за 3,5 месяца прошел путь от 116 до 51 рубля - подешевел в 2,3 раза. «Для валютного актива это землетрясение. Цена квадратного метра в Барнауле за тот же период выросла на 11,9 % и не отреагировала ни единым провалом. С марта 2022-го по июнь 2023-го баррель нефти подешевел со 120 до 74 долларов - минус 38 %. Метр за это время прибавил 7,9 %», - комментирует Ксения Саяпина.
Валюта и сырье жили своей жизнью, а квадратный метр стабильно рос в цене. В этом и состоит главное свойство недвижимости как актива: она не переоценивается каждое утро вслед за чужими новостями.
Как считается вложение сегодня? Коммерческое помещение 60 кв. метров. Средняя цена оставшихся помещений - около 183 тысяч рублей за квадрат, то есть примерно 11 млн рублей за лот. Арендные ставки на коммерцию в районе сегодня - 1-1,3 тысячи рублей за 1 кв. м в месяц.
Показатели приведены до налога и эксплуатационных расходов - как принято считать при первичной оценке объекта. Верхняя строка таблицы отражает средние ставки по району в целом. Нижняя - то, на что вправе рассчитывать помещение в новом здании с отдельными входами, парковкой и витринами: сетевой арендатор платит за соответствие своим требованиям, а не за квадратные метры как таковые.
И это только арендная часть. Вторая складывается из того, что происходит с самим активом: тот, кто купил кв. метр в барнаульской новостройке пять лет назад, сегодня владеет активом в 2,7 раза дороже. Гарантией это не является, но представление о поведении рынка дает.
Напомним, что сдача квартала «Искра» запланирована на III квартал 2028 года. Покупателей ждут 130 квартир от 20 кв. м и от 5,09 млн рублей, 118 коммерческих и офисных помещений, 91 машино-место. Сад на кровле стилобата, приватный для собственников. Офисы с террасами и выходом в сад. Рассрочка под 0 % с первоначальным взносом от 20 % до июня 2028 года, ипотека базовая, семейная и IT.
Бюро продаж: Барнаул, Красноармейский проспект, 118. +7 (3852) 260-580
Сайт Искры.
Застройщик: ООО «СЗ «Искра», ИНН 2222901218. С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
Реклама ООО «СЗ «Искра», ИНН 2222901218, ERID 2W5zFJvdQAm
