Специалисты по коммерческой недвижимости девелопера «Мой Дом» вместе с владелицей агентства недвижимости «Инвест-Ритейл» Натальей Есиповой рассказали, по каким параметрам подобрать коммерческое помещение. Обычно принято выбирать по этажу, площади, виду из окна или цене. Однако на примере бизнес-центра «Кордон» специалисты обнаружили кое-что, что меняет саму постановку вопроса.
В Барнауле этаж почти не влияет на цену
Во многих бизнес-центрах этаж - один из главных ценообразующих факторов. Но в Барнауле в силу множества факторов это не так.
«Возьмем в бизнес-центре «Кордон» один и тот же офис площадью 57,22 кв. м на разных этажах, - объясняет Наталья Есипова. - Разница в цене между третьим и восьмым этажом составляет 270 тысяч рублей, или 2,6 %. В компактных офисах от 22 кв. м пропорция та же: 4,58 млн против 4,67 млн - около двух процентов за пять этажей. Для покупателя это означает, что этаж здесь не является ценообразующим фактором: разница в стоимости меньше бюджета на отделку одного кабинета. Поэтому помещение корректнее выбирать под конкретную бизнес-задачу, а не по номеру этажа».
Главный критерий - как к вам приходит клиент
Логичной кажется схема «B2C вниз, B2B наверх». Но эксперт рассматривает этот вопрос иначе.
«Принципиальное разделение проходит по другому признаку - по тому, как клиент попадает в помещение: по предварительной записи или с улицы», - отмечает Наталья Есипова.
Если клиент записан заранее, он поднимется на восьмой этаж без малейших сомнений. Нотариус, юрист, стоматолог, психолог, репетитор, турагент - все работают по записи, и высота этажа для их клиентов не имеет значения.
«Если бизнес-модель предпринимателя рассчитана на спонтанного посетителя, который проходил мимо и зашел, ему подходит только первый этаж: на верхние этажи случайный трафик практически не поднимается», - подытоживает Наталья Есипова.
Отсюда вся дальнейшая логика выбора.
Первый и второй этажи: не офисы
При проектировании бизнес-центра «Кордон» сразу понимали, что первый этаж необходимо отдать под ритейл, так как он полностью зависим от трафика. Вместо офисов в здании на первом этаже два средних, один крупный и один по-настоящему уникальный лот. Рассмотрим два из них.
Помещение № 103 - 214,89 кв. м стоимостью 40 829 000 ₽. Галерея ритейла на первом этаже, витражное остекление, отдельный вход. Это помещение создано для притяжения потока сотрудников всего здания и людей с улицы. Оно подходит под кофейню, пекарню, продуктовый магазин, wellness или SPA. Двести с лишним метров позволяют разместить и торговый зал, и производство - например, пекарню полного цикла, а не просто точку разогрева.
Помещение № 104 - спортивный манеж, 1 538,5 кв. м 224 731 500 ₽. Это отдельная история и самый необычный лот проекта.
Манеж выходит за пределы здания бизнес-центра, пристыкован к нему вплотную и связан общим входом с зоной ресепшен. Высота - в два этажа, второго уровня внутри нет, то есть это единый объем под игровые виды спорта: падел, теннис, волейбол, баскетбол, мини-футбол, художественная гимнастика, самбо, борьба. Все, где одновременно нужно собрать много людей на большой площади.
На втором этаже основного здания - мужские и женские раздевалки с душевыми, состыкованные с манежем и имеющие прямой выход в него, плюс тренажерный зал с оборудованием для функциональных силовых тренировок. Указанные 1 538,5 кв. м включают манеж, фитнес-зону, раздевалки и душевые. Помещение передается без отделки - собственник делает его под свой формат.
«Для нас покупатель здесь очевиден: сетевой спортивный оператор или инвестор, который заходит в партнерстве с таким оператором. Готовая база из сотрудников всего бизнес-центра прилагается» - говорит Ксения Саяпина, руководитель отдела продаж девелопера «Мой Дом».
С 3-го по 9-ый этажи девелопер разместил 74 офисных помещения площадью от 22 кв. м до 155 кв. м.
Продуктовые преимущества, как ключевой фактор выбора бизнес-центра
«Для многих предпринимателей бизнес-центр класса «А» - это только локация и вид на проспект. Мы же хотели создать продукт, который станет новаторским и покажет каким должен быть класс «А» на самом деле. «Кордон» не очередная коробка из стекла и металла, это продукт с продуманной эргономикой, статусной архитектурой и стильным интерьером. Не хочу рассуждать обо всем Барнауле, но на Горе «Кордон» единственный такой бизнес-центр», - рассказывает Ярослав Поляков, руководитель отдела PR девелопера «Мой Дом».
Разберемся подробнее о каких же продуктовых особенностях говорят представители девелопера.
Отделка офисов под ключ от застройщика. Потолок в лофт-покраске, лофт-освещение, перегородки из гипсокартона с шумоизоляцией, стяжка пола с шумоизоляцией и ковролином, розетки и выключатели, разводка под телевидение, интернет и телефония. Все это девелопер предоставляет вместе с ключами от офиса. Заезжать можно сразу.
Террасы во всех офисах. Уникальный почерк девелопа «Мой Дом» - это террасы, которые позволяют расширить офис вне стен здания и добавляют массу сценариев использования помещения. Это и необычная локация для переговоров, и рекреационная зона для сотрудников. Террасы становятся частью бытового имиджа офисного сотрудника, повышают его лояльность к рабочему месту. Еще один положительный нюанс обнаруживается при сравнении цены за метр: собственник не доплачивает за террасу отдельно, она уже посчитана в общей площади офиса.
Гибкий подход к коммуникациям. Мокрые точки не заведены по умолчанию, но застройщик проведет их в любое помещение по запросу за дополнительную плату. Это снимает главное ограничение для салонов, массажных кабинетов, студий и медицинских кабинетов: подходит любой офис, а не только те, где стояк оказался рядом. Вентиляция предусмотрена везде сразу.
Места общего пользования. Интерьер входной группы и коридоров в природных оттенках с декоративными растениями, теплое лофт-освещение, потолок декорирован грильято - навесной деревянной конструкцией, стены отделаны панелями из натурального дерева со встроенными минималистичными светильниками, на полу керамогранит. Имидж бизнеса будет подчеркнут уже на подходе к лифту.
Как выбрать по площади
22 кв. м - 4,32-4,67 млн. Самый массовый формат в «Кордоне», по шесть-семь таких на каждом этаже. Кабинет на одного-двух человек, который подойдет для нотариуса, страхового агента, турагентства, репетитора, бухгалтера на аутсорсе, небольшой IT-команды. У каждого есть выход на террасу.
33-35 кв. м - 6,13-6,71 млн. Промежуточный формат, которого обычно не хватает на рынке: кабинет заметно больше, но в нем нет лишних метров. Хорошо подходит под студию йоги или пилатеса на небольшую группу, косметологию с двумя кабинетами, переговорную плюс рабочую зону, шоурум.
46-59 кв. м - 8,49-9,56 млн. Угловые офисы с прекрасными видовыми характеристиками. Здесь помещается команда из шести-восьми человек или кабинет плюс приемная. Подойдет под медицинский или стоматологический кабинет с зоной ожидания, юридическую фирму, проектное бюро.
57,22 кв. м - 10,45-10,72 млн. Еще одни угловые офисы в западной части здания, с приватными террасами и видом на закат. Это лучший вариант под бэкофис: бухгалтерию, юридическую службу, аналитиков - все, что работает в формате открытого пространства и не принимает клиентов. Пространство можно разделить перегородками как угодно или объединить два офиса в один.
Террасы также можно объединить. По умолчанию между ними глухая перегородка, ее можно убрать и получить одну большую террасу на 115 квадратных метров общей площади офиса.
Лайфхак: коридор, который достается бесплатно
Это самое неочевидное и самое выгодное, что есть в планировке здания.
Коридоры между кабинетами не продаются - они относятся к местам общего пользования. Но если выкупить два соседних или противостоящих офиса в конце коридора, то отрезок коридора перед ними можно отгородить перегородкой и сделать полностью приватным. Застройщик помогает эти перегородки поставить.
«Что это дает собственнику? Во-первых, он получает на этаже собственную входную зону: клиент попадает не в общий коридор, а в приватное пространство, где можно разместить ресепшн, зону ожидания, гардероб. Во-вторых, это повышает арендную привлекательность юнита: приватная зона воспринимается арендатором как часть его помещения, а такие лоты сложнее найти арендатору, - объясняет Наталья Есипова. - Работает и другой вариант: выкупить два и более офисов, расположенных напротив друг друга в конце коридора, и отгородить угол - тогда эти помещения вместе с коридорной зоной образуют практически единый блок. Важно учитывать, что коридор остается общим имуществом, поэтому любые перегородки согласовываются с застройщиком, а после ввода здания в эксплуатацию - с собственниками».
Объединять при этом можно любое количество офисов - ограничение единственное: они должны соседствовать.
Паркинг и лифты
Подземный паркинг - 50 машино-мест площадью 13,25 кв. м каждое, ширина проездов 5,5 метра, рампы - 3,5 метра. Рядом со зданием еще 35 надземных мест, доступных гостям.
Лифтов два, оба грузоподъемные. Один спускается до минус первого этажа в паркинг, второй ходит до первого. Это важно, когда часто приходится поднимать наверх оборудование, расходники или товар: маршрут из паркинга на этаж осуществляется без пересадок.
Мы и сами выбрали «Кордон»
«Девятый этаж - верхний. Там всего два помещения: 198,02 и 252,08 квадратных метра. Оба займет головной офис девелопера «Мой Дом». Сейчас наш «штаб» располагается в другом нашем любимом бизнес-центре «О2» на Партизанской. Тем не менее, вся наша команда с нетерпением ждет окончания строительства «Кордона» в 2028 году. Для нас лучшего бизнес-центра в Барнауле нет, и мы не видим лучшего способа доказать это, чем переехать сюда самим», - рассказал Ярослав Поляков.
Бизнес-центр «Кордон» - Барнаул, Змеиногорский тракт, 100г. Девять этажей, подземный паркинг на 50 машино-мест и 35 надземных гостевых парковок, спортивный манеж с фитнес-зоной, галерея ритейла на первом этаже. Офисы с 3 по 9 этаж площадью от 22 до 59 кв. м с чистовой отделкой под ключ и террасами. Сдача - IV квартал 2028 года.
Рассрочка 0 % с первоначальным взносом от 20 %, остаток до сентября 2028 года. Электронная регистрация сделки в Росреестре за счет застройщика.
Рассрочку предоставляет Застройщик ООО СЗ «Бизнес-центр на Горе».
Реклама ООО СЗ «Бизнес-центр на Горе», ИНН 2225231434, ERID 2W5zFFv5PQ5
