«Строители привыкли решать свои проблемы самостоятельно»

В апреле 2018 года экс-директор завода «ЖБИ Сибири» Кирилл Науменко стал исполнительным директором алтайского Союза строителей. Занимавший этот пост до него бывший вице-мэр Барнаула Игорь Перемазов доказывал необходимость господдержки «падающей» строительной отрасли региона. По мнению Науменко, в ближайшее время это падение может смениться кратковременным взлетом, последствия которого стоит анализировать и брать во внимание уже сейчас.

- Ваши предшественники сломали немало копий в борьбе с административными и прочими сложностями, добившись успехов далеко не на всех фронтах. Вы были заранее готовы к возможным трудностям?

- Ломать копья и биться с ветряными мельницами – не мой стиль. На Руси всегда считали, что худой мир (когда это действительно мир) лучше доброй ссоры. Это значит, что умение убеждать в своей позиции без кулаков, договариваться, апеллируя к фактам, может быть более эффективным, чем кулаки. Будучи директором «ЖБИ Сибири», я активно занимался аналитикой, отслеживанием динамики строительства объектов, их количества в зависимости от различных факторов. Мне хотелось до конца разобраться, как устроена эта система и как ее можно улучшить.

- В последние годы строительная отрасль стабильно показывает негативные результаты: если в 2015 году в Барнауле сдано в эксплуатацию 608,6 тысяч кв. м. жилья, то в 2016 уже 483, в 2017 – 379, а в 2018 году из планируемых 400 хорошо бы сдать хотя бы 300 тысяч. Количество выданных разрешений на новое строительство тоже падает: в 2014 – 77, в 2015 – 48, в 2016 – 29, а в 2017 году – вообще 22. Можно ли из этого делать вывод, что действующая в регионе система контроля над отраслью неэффективна или даже губительна?

- Во-первых, на строительную отрасль края влияют не только местные, но и федеральные, макроэкономические факторы и все это, разумеется, анализируется. Во-вторых, если ввод объектов в последние годы на спаде, то строительный задел в первом полугодии 2018 показал заметный рост: разрешений выдано сразу 52, причем большая часть – в июне. Связано это в основном с вступившими в силу с 1 июля поправками к федеральному закону о долевом строительстве (застройщики старались обеспечить себя заделом работы по прежним правилам). Как покажет себя новая система, будет ли сложнее или проще получать разрешения на строительство при финансировании долевого участия через банки, пока большой вопрос. Хотя уже сейчас понятно, что маленькие компании с региональных рынков уйдут. Уже уходят. Из барнаульских застройщиков о прекращении деятельности и переходе на подряд уже открыто заявил Николай Гражданкин («ГраНИД»).

- Зачастую на федеральные «благие намерения» не слишком удачно накладываются региональные инициативы, из-за чего строительная отрасль получает проблему «в квадрате». В качестве примера можно привести предложение о строительстве школ в центре Барнаула за счет операторов точечной застройки, которое вылилось в торможение выдачи разрешений на новое точечное строительство. Еще один пример — многострадальный Генплан, который никак не могут принять.

- Конечно, бывает, что и чиновник где-то палку перегибает, а где-то и сам застройщик недорабатывает: в каждом конкретном случае разбираться нужно индивидуально. Но основная причина проблем, возникающих при взаимодействии с региональными и городскими органами власти, в недостаточной прозрачности и полноте информации. Если комментировать абсолютно нереальные требования о строительстве школ и детсадов за счет операторов точечной застройки и принятия нового Генерального плана Барнаула, то есть надежда, что новый глава региона будет с большим вниманием и участием относиться к вопросам строительной отрасли. Что до мнения о возможной невысокой эффективности органов власти в вопросах строительства, то сам я привык опираться не на мнения, а на реальные факты.

- Очевидно, что наблюдавшееся в последние годы сокращение строительного задела приведет к падению объемов сдачи жилья в ближайшие пару лет. Тот рост объема выдачи разрешений на новое строительство в начале 2018 года, о котором вы говорили, воплотится в реальные квадратные метры только спустя время. Что же ожидает строительную отрасль Алтайского края исходя из уже имеющихся данных?

- Все мы знаем, что строительная отрасль в части многоквартирного жилья очень инертна и любые факторы сказываются через год-два. К примеру, до кризиса конца 2014 года, то есть в 2013 и 2014 году, разрешений на новое строительство в Барнауле было выдано примерно одинаково. И 2015 год, несмотря на рекордные объемы сдачи жилья, для самих строителей оказался крайне тяжелым, поскольку все начатые квадратные метры нужно было досдавать. Как раз поэтому нам и нужна понятная, учитывающая все факторы система прогнозирования. Именно такую систему я и пытаюсь построить.
Что можно сказать уже сейчас. Если смотреть динамику первичного рынка, то в 2016 году было зарегистрировано 6200 сделок, в 2017 - 7500, а в 2018 году их будет уже порядка 9 – 10 тысяч. Это подтвержденные Сбербанком данные Росреестра по ипотечным кредитам, процент по которым, как известно, стал максимально комфортным. При таком количестве сделок разрешений на новое строительство должно выдаваться не менее 60-70 ежегодно, а это уровень как раз тех докризисных 2013-2014 годов. Мы видим, что выход из кризиса сопровождается ростом покупательской способности населения, подстегнутым более доступной ипотекой: весь избыток жилья, имевшийся на рынке, вымывается. Но поскольку нет открытой достоверной информации о том, когда и какого года квартиры были куплены и в каких объемах, нельзя точно сказать, какой будет потребность (дефицит или переизбыток) в многоквартирном жилье в ближайшие годы. Те застройщики, которые сегодня имеют строительный задел, через полгода-год окажутся «на коне», поскольку они все легко продадут, но потом...

Есть и другая проблема. Недавно прошел аукцион по участку под жилую застройку в Барнауле, в перспективе есть еще участки под пару кварталов, а дальше начнутся проблемы с землей. Количество сделок растет, количество задела тоже растет, но рост начался слишком поздно, он недостаточен и обеспечит «квадратами» только 2020 год. Если сейчас не решить этот вопрос, то в 2021-2023 годах город и край могут столкнуться с очередным антирекордом по объемам сдачи многоквартирных домов.

- То есть в 2019 году в регионе будут серьезные проблемы с вводом жилья?

- Объективно скромный задел приведет к таким же скромным результатам. А вопрос развития ранее застроенных территорий – отдельная тема, связанная больше с принятием/непринятием Генерального плана, который «тащит» за собой проекты планировок. С проектами застройки кварталов тоже есть определенные вопросы, а некоторые застройщики уже успели сделать проекты планировок за свой счет! Задача состоит в том, чтобы разобраться, как на самом деле должен работать этот процесс, собрать всю информацию воедино и дальше уже двигаться в нужном направлении. Вообще строительная отрасль показала, что может жить при разных обстоятельствах, но в условиях частых и кардинальных перемен чувствует себя особенно плохо.

- Стоит ли относить к кардинальным изменениям увеличение НДС до 20 %?

- Это отразится на цене, как и ввод проектного банковского финансирования долевого строительства, и прогнозируемый дефицит первичного жилья. Цена вырастет – однозначно.

- На сколько, по вашим оценкам?

- Банковское сопровождение не даст удорожания: раньше платили 1,2 % в компенсационный фонд, теперь 1,5 % - банку. А вот банковское финансирование даст удорожание. Сам Сбербанк озвучивает удорожание от 2 до 6 %. Но с другой стороны часть застройщиков, не готовых перестраиваться или не желающих работать с банками, уйдет с рынка. А это может привести к дефициту жилья и дополнительному фактору роста цен. Весьма вероятно, что часть не самых крупных застройщиков выберет кооперативную форму работы, но сколько их будет, сказать сложно.

- Можно ли говорить о том, что банковскому сообществу подкинули очередной источник дохода?

- У Союза строителей было две встречи с представителями банковского сообщества, где обсуждались и опасения, и инструменты, и общее видение предстоящей работы. Сбербанк со своей стороны подошел к встрече достаточно открыто: там были представители и Новосибирска, и Москвы, были аналитики, которым предстоит оценивать все эти нововведения. Ответили на все вопросы, подробно рассказали как будут приниматься решения по тому или иному застройщику. Вы по-прежнему можете купить квартиру на этапе котлована, но деньги будут лежать на специальном счете в банке, до тех пор пока не будут подписаны документы о приемке квартиры. Причем представители банковского сообщества уверяют, что не имеют права пользоваться этими деньгами.

- Стоит ли, в связи с этими нововведениями опасаться прихода крупных федеральных застройщиков, которым нас уже успели напугать некоторые аналитики рынка?

- Уж точно не в ближайшие годы.

- Готова ли отрасль производства строительных материалов к росту объемов нулевого цикла? Как известно, два завода железобетонных изделий (Новоалтайский и Заринский) не функционируют, Бийский завод ЖБИ тоже в весьма тяжелом состоянии, а единственный в крае цементный завод, по сути дела, мертв и экономически, и технологически.

- Действительно, загруженность заводов ЖБИ долгое время была невысокой, но прошлой осенью число «нулевых циклов» выросло и зимой 2017-2018 оставшиеся заводы ЖБИ были очень хорошо загружены. Сейчас, насколько мне известно, производители железобетона тоже не жалуются. С одной стороны, уход с рынка нескольких заводов ЖБИ автоматически перераспределил оставшийся объем заказов между работающими предприятиями, а с другой стороны, подорожавший в годы кризиса металл сделал менее рентабельным монолитное строительство, которое обслуживалось БРУшками (бетонно-растворный узел), отнимавшими часть заказов у крупных предприятий. В итоге многие перешли на панельные и кирпичные дома, комплектуемые заводами ЖБИ.

Что касается ушедших с рынка производителей железобетона, то для запуска Новоалтайского завода нужны лишь финансовые вливания и возвращение/построение нового коллектива, а вот Заринским заводом ситуация сложнее, так как он находится в процедуре банкротства. Технически это вполне работоспособные предприятия, но для того, чтобы на них пришел инвестор, должно быть понимание, а будет ли рынок. И на этот вопрос сегодня четкого ответа нет: слишком мало данных для прогнозов.

- Вы уже пообщались с представителями Госинспекции и другими лицами, ответственными за нынешнее состояние отрасли. Удалось ли добиться взаимопонимания?

- Пока речь идет о процессе выстраивания отношений, который далек от завершения. Я сам по себе человек не конфликтный, всегда стараюсь находить компромисс и договариваться. Смена главы региона не могла не повлиять на настроения ответственных лиц. Я надеюсь, эти изменения к лучшему, но одной лишь надежды мало: буду работать, встречаться, рассказывать, налаживать контакт.

- Что вы считаете важным сделать в ближайшие месяцы?

- На самом деле, строители – это те люди, которые привыкли решать свои проблемы самостоятельно. Именно в этом заключается одна из проблем: им сложно объединиться для решения какого-то вопроса. И первоочередная задача на ближайшее время состоит в том, чтобы наладить какое-то системное взаимодействие между всеми участниками рынка, в особенности между застройщиками и властью. Диалог нужен.

беседовал Сергей Журавлев