Рынок недвижимости Барнаула пережил два года стагнации, которая подошла к концу. С одной стороны, люди изменили представление об идеальной ипотеке, с другой - многие не могут или не хотят откладывать квартирный вопрос. Тем временем рынок вышел на ценовое плато - стоимость квартиры в новостройках зафиксирована, а девелоперы ради продаж и наполнения эскроу-счетов готовы на льготные условия. Так выглядит «рынок покупателя», но как только ставка ЦБ опустится, вернется «рынок продавца», и цены пойдут вверх, заявили «Толку» эксперты, поэтому не исключено, что «идеальные обстоятельства» для покупки жилья наступили именно сейчас.
Вышла на плато
Сложившаяся ситуация отличается от той, что была 3-4 года назад, признают эксперты. Тогда продажи росли за счет льготной ипотеки «для всех» и выхода на рынок большого числа инвесторов-перекупов. Теперь нет ни того, ни другого.
Между тем механизм финансирования строительства жилья остался прежним: компания берет кредит в банке на строительство, а деньги от продажи квартир размещает на счете эскроу (его откроют после сдачи дома). Если последний пополняется своевременно, ставка для застройщика щадящая; если нет, она растет вплоть до рыночных отметок, съедая рентабельность проекта, говорил председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
Руководитель девелоперской компании «Мой Дом» Павел Князев подтверждает, что застройщики находятся в непростых условиях: «Нам нужно поддерживать продажи, наполнять счета эскроу. Сейчас как раз то плато, когда мы, застройщики, не можем поднять цены на новостройки. Мы ждем инфляционные послабления, снижение ставки Центробанка. Только потом может быть выраженный рост».
На рынке недвижимости складывается время потребителя, но, как любой другой этап, он пройдет. Директор офиса федеральной риелторской компании «Города» в Барнауле Анатолий Захаров говорит: в 2025 году застройщикам в силу разных причин приходилось непросто, и ради продаж они задействовали разные инструменты и останавливали рост цен: «Ближе к осени рынок вошел в активную фазу, и застройщики моментально все отыграли, подняв цены разом на 8–10 %. И в итоге по году рост цен составил те же 15-20%».
О выходе на плато говорят и сами девелоперы через свои рекламные месседжи - скидки, подарки, специальные ипотечные продукты от застройщиков с субсидированием процентной ставки, рассрочка с нулевым первоначальным взносом. Такое меню в механизмах покупок стоит оценить, в том числе с учетом перспектив.
Рассуждая о состоянии рынка, Павел Князев отмечает, что индивидуальные решения точно есть. «Есть много ипотечных продуктов от застройщиков с субсидированием ставки и по льготной, и по коммерческой ипотеке. Надо искать подходящие варианты, договариваться, покупать жилье и тем самым закреплять текущую цену лота, а следующим шагом рефинансировать ипотеку», - заявляет представитель девелопера.
Ипотека с оптимизмом
Ипотека как основной инструмент покупки жилья сегодня обходится дорого. Но если посмотреть повнимательнее, можно найти свою нишу. Если до сих пор в Алтайском крае эта программа со ставкой 6 % годовых действовала для семей с двумя детьми до 18 лет, то сейчас воспользоваться льготой могут те, у кого есть один ребенок в возрасте до семи лет. В этом случае ставка будет выше предыдущей - 10 % годовых, но она существенно ниже коммерческих предложений банков.
При этом если детей в семье больше, ставка снижается. С двумя детьми кредитуются под 8 %, с тремя - под 6 %, с четырьмя - под 4 %, с пятью и более - под 2 %. Максимальная сумма кредита - 10 млн. То есть именно сегодня большие семьи могут взять беспрецедентно дешевый кредит - фактически рассчитываться за свое новое жилье в рассрочку следующие 15, а то и 30 лет. Последнее возможно, если купить жилье у девелопера, который готов со своей стороны субсидировать заем.
Кроме того, пока еще актуальна IT-ипотека под 6 % годовых (федеральные СМИ сообщили о ее возможной отмене). Чтобы ее получить, нужно быть сотрудником компании с соответствующей аккредитацией в Минцифре. А есть ведь еще спецпредложения от девелоперов и из банков-партнеров. И это не только рассрочки без переплат на время строительства, но и разные механики покупок.
Впрочем, и те, кому льготные программы не подходят, могут воспользоваться базовыми коммерческими предложениями банков. Что многие уже и делают, потому что размер процентов постоянно уменьшается. Если при ключевой ставке ЦБ в 2024 году в 21 % коммерческая ставка дотягивалась до 30 % годовых, то теперь ситуация иная. «Ключ» опустился до 14 % годовых. По базовому сценарию СберСиб, до конца года он может опуститься до 13,75 %, по оптимистичному - до 12,5 %, пишет РБК.
Это значит, что и коммерческая ставка будет «теплеть». Сегодня она составляет около 18 % годовых, завтра будет меньше. А когда «ключ» опустится до целевых 10%, при которых рынок недвижимости войдет в активную фазу (в этом уверены эксперты), можно будет обратиться к программам рефинансирования. Они всегда работают и при умелом их использовании существенно сокращают текущий платеж и сумму переплаты за кредит в целом.
Цены вырастут
Вместе с тем, если в моменте рост цен на жилье приостанавливается, на большом отрезке времени или в уникальных нишах недвижимость растет в цене. По данным сайта наш.дом.рф, если недвижимость от застройщика в Алтайском крае в сентябре 2021 года стоила 90 тысяч рублей за кв. м, то в сентябре 2026-го - 143 тысячи.
Без массовых субсидированных кредитов, с которыми граждане жили в 2020-2024 годах, двукратного и более существенного роста ждать не приходится. Но положительная динамика запрограммирована всей экономикой страны (потому инвестиции в недвижимость остаются основным способом сохранения средств). При покупке лота цена для собственника фиксируется в моменте.
По данным портала barnaul.restate, в среднем вторичка прибавляет по 16,3 % в год. Такова динамика за последние пять лет, и на протяжении всего периода затяжных и глубоких спадов снижения не отмечалось. В натуральных цифрах «квадрат» в готовом жилье с августа 2021 года по июль 2026-го подорожал с 67,5 до почти 142 тысяч рублей (+110 %).Что на практике? Руководитель АН «Династия 24» Дмитрий Дворядкин привел в СМИ такой кейс: на фоне сложившегося дефицита предложения на рынке готового жилья цена квартиры за неделю выросла на миллион. Это был лот от собственника в новом доме площадью 40 «квадратов». На старте его оценили в 6–6,3 млн рублей, но вал желающих посмотреть квартиру позволил в итоге заключить сделку за 7,3 млн.
Данные цифры - средний показатель, который скорректируют разные факторы. Но то, что точно будет толкать вверх - это эксклюзивная локация, то, что нельзя повторить, считают эксперты. Например, пара гектаров в центре Барнаула с видом на многоэтажную застройку, рядом с деловым, культурным, рекреационным и образовательным центром - идеальная основа для роста цены. Аналогичный ЖК, но в гуще ветхого частного сектора, уже выглядит скромнее.
Почему не вторичка?
Если вопрос о жилье встал ребром, чаще оценивается покупка готовой «обжитой» квартиры, куда можно заехать сразу после сделки. Однако эксперты смотрят на это иначе. Дмитрий Дворядкин признает: «Вторичка находит покупателя, но новые варианты продаются особенно быстро».
По его мнению, ЖК нового поколения и дома, построенные в советский период, в 1990-е, 2000-е и даже позже, отличаются друг от друга, как «Жигули-копейка» от новых «европейцев» и «китайцев». Это и советское наследие - старые стены, приевшиеся и неудобные планировки, неопрятные дворы, битва за крошечное количество парковок в серой упаковке бетона.
В более поздних ЖК можно встретить архитектуру в стиле, который назвали капром (капиталистический романтизм), когда застройщики предавались творческим порывам с уникальными строениями.
«Но при этом функциональность проектов в стиле капром отодвигалась на второй план. Иногда настолько, что внутри такие здания оказывались некомфортными для проживания или какой-то деятельности. Сейчас такой подход недопустим. Экономика работает по-другому: квартиру нужно продать, и совсем плохие варианты не работают», - говорит архитектор Александр Деринг.
Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина констатирует: жилье в домах 2000-х годов постройки оценивается собственниками очень дорого. Потому что и дом относительно свежий, и в ремонт были вложены немалые средства. Вот только продать его трудно. Люди сейчас по-другому оценивают комфорт. У них нет желания прятаться за закрытыми дверями. Они считают своим жильем не только собственно купленные квадраты, но и то, что находится за порогом. Это и про архитектуру, и про интерьеры лобби и лаундж-зон, и про набор ритейла и общепита в реальной шаговой доступности. Плюс теплые подземные паркинги, келлеры и т. д.
Приоритет новостроек
В результате именно квартиры в строящихся ЖК сегодня оказываются в приоритете. Во-первых, ипотека «квадратов» от застройщика есть, и она работает. Во-вторых, каждое поколение новостроек прогрессивнее предыдущих: 3-4 года назад вводились куда более скромные ЖК, чем заявлены сейчас.
В погоне за лояльностью покупателей девелоперы выросли, и их продукт стал сложнее и, как следствие, интереснее. Теперь покупателю предлагают не квадратные метры, а сценарий для жизни, запрограммированный в бетоне.
«С утра вы просыпаетесь, выходите в красивый приватный двор, отводите ребенка в детский досуговый центр, приходите в офис через паркинг или двор, обедаете в кафе, вечером проводите время в видовом ресторане пятизвездочной гостиницы, - рассказала Ирина Дивногорская на презентации светского квартала «Колизей» девелопера «Мой Дом». - На первом этаже у вас расположены магазины и другой ритейл. Вы живете полноценной жизнью в одной локации, не двигаясь по городу, сберегая свое время и силы. Для нас это очень ценно».
В итоге еще до официального старта продаж квартир в первой башне этого комплекса на предварительном бронировании оказалось около 40 % лотов. Покупателями стали те, кто ждал проект, который бы отвечал их представлению о современном комплексе. Также пришли инвесторы, отреагировав на ряд трендов, в том числе на сигналы о снижении ставок по депозитам - с пиковых 24 % до текущих 12-13 %.
Что интересного в новых ЖК?
Ставку на многофункциональность комплексов делают многие девелоперы. Магазины, пункты выдачи маркетплейсов и кафе в их ЖК - это уже программа-минимум. Теперь там появляются полноценные фитнес-клубы с бассейнами для активного плавания, СПА, локации под детские сады и клиники. Даже пятизвездочная гостиница может расположиться в логике проекта, причем так, что ее сервисом смогут пользоваться и жители квартир.
Такие проекты - аргумент для того, чтобы в город пришли новые сетевые ритейлеры. Накануне стало известно, что в Барнауле может открыться магазин сети «Золотое яблоко».
Еще один пункт для гордости новых ЖК - благоустройство территории. Не так давно делегация урбан-тура по новостройкам Барнаула (организовал Союз строителей Алтайского края) побывала в двух только что построенных ЖК - «Опера Резиденс» и «Вышка». И в том, и в другом случае благоустройство территории стало одним из приоритетных преимуществ.
Девелоперы вместе со специалистами разработали дендропланы, высадили десятки пород деревьев и кустарников, подобранных так, чтобы их двор был уютным и красочным круглый год. При этом архитектура домов стала часто планироваться так, чтобы жители получали приватный двор, закрытый от городского шума и с организованным контролем доступа.
Про будущее с любовью
Важным экспертам видится и то, что новые ЖК созданы в логике современного человека, когда встречи с друзьями в кафе и ресторанах стали происходить чаще, чем посиделки дома, сосредоточенно поработать лучше в коворкинге, а не в собственной спальне. Девелоперы ориентируются на эти тренды и строят соответствующие помещения.
Отдельной строкой идут опции с заботой о детях. В том же урбан-туре участники увидели, какими красочными и увлекательными сегодня могут быть игровые комплексы: с тоннелями, разнообразными качелями, горками, беседками. А коляски, велосипеды и самокаты теперь можно оставлять в специальном помещении, и оно тоже может быть красивым и т. д.
Но главное, на что обращают внимание эксперты, такая квартира претендует на то, чтобы стать капиталом для семьи и детей. Ее можно сдавать в аренду за 40 тысяч рублей в месяц. И если поискать предложения от девелопера или заглянуть в его партнерские агентства недвижимости, то такой лот можно найти за 6 млн рублей. Простая арифметика говорит об окупаемости за 12-13 лет.
В связи с этим специалисты полагают, что навязанные кем-то сценарии - это не повод отказаться покупки жилья мечты. «Если в виш-листе есть квартира в новом доме, где чувствуешь себя на высоте, то стоит, как минимум, лично узнать о возможных вариантах для себя. Задать вопросы о скидках и акциях, узнать, на какие кредитные программы или субсидии можно рассчитывать, что вообще сегодня предлагают девелоперы», - резюмировали эксперты.
